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Détails du bien

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface90m²
Coût Total121 147€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 990 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 166,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 16, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à Clermont-Ferrand, secteur Croix-de-Neyrat, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports en commun (tramway et bus), cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique et bien desservi, avec un accès rapide au centre-ville ainsi qu'aux principaux axes routiers. Au 11ème étage d'une copropriété avec ascenseur, cet appartement d'environ 89 m² se compose d'un hall d'entrée, d'un beau séjour ouvrant sur un balcon offrant une vue dégagée, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Le bien dispose également d'un dressing et d'un séchoir. L'appartement bénéficie également d'une cave en sous-sol ainsi qu'une place de stationnement privative. Le chauffage est collectif au gaz de ville. L'ensemble est en bon état général. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Antoine

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Total : 121 147€
Prix d'acquisition : 104 990€
Travaux : 7 758€
Valeur du bien : 112 748€
Frais de notaire : 8 399€
Coût estimé : 8 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 762€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9141€ - 14996€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,4 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 266 €
Prix d'achat :104 990 €
Décote à l'achat :-52 276€ (-33.2%)
Marge achat-revente :36 119€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 147€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 856,78€
Coût de l'assurance :10 600,36€
Taxe foncière : 1 170,82€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour maintenir l'état général
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 758 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation légère:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 008€
    Peinture chambres: 36 m² × 28€/m² = 1008€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les prix pour la mise aux normes du chauffage collectif sont estimés à 4500€, incluant la main d'œuvre. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette moyenne de 28-35€/m², incluant également la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 147 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 758 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 419 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -13 419 €
Résultat foncier Année 1 : -1 711 €(Déficit de 1 711 €)
Imputable sur revenu global : 1 711 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 661 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -5 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 047 €/an
Prix d'achat du bien : 104 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 244 €(65% de 104 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 244 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €13 423 €4 071 €-1 715 €1 715 €--
211 942 €5 557 €3 962 €6 385 €---
312 181 €5 445 €3 851 €6 736 €---
412 425 €5 330 €3 735 €7 095 €---
512 673 €5 210 €3 615 €7 463 €---
612 927 €5 086 €3 491 €7 840 €---
713 185 €4 958 €3 363 €8 227 €---
813 449 €4 826 €3 231 €8 623 €---
913 718 €4 689 €3 094 €9 029 €---
1013 992 €4 547 €2 952 €9 446 €---
1114 272 €4 400 €2 805 €9 872 €---
1214 558 €4 248 €2 654 €10 309 €---
1314 849 €4 091 €2 497 €10 757 €---
1415 146 €3 929 €2 334 €11 217 €---
1515 449 €3 761 €2 166 €11 688 €---
1615 758 €3 587 €1 992 €12 171 €---
1716 073 €3 407 €1 812 €12 666 €---
1816 394 €3 221 €1 626 €13 173 €---
1916 722 €3 029 €1 434 €13 694 €---
2017 057 €2 829 €1 235 €14 227 €---
2117 398 €2 623 €1 029 €14 774 €---
2217 746 €2 410 €815 €15 335 €---
2318 101 €2 190 €595 €15 911 €---
2418 463 €1 962 €367 €16 501 €---
2518 832 €1 726 €131 €17 106 €---
TOTAL375 017 €106 486 €58 857 €268 531 €1 715 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-515 €+2 974 €
2+2 459 €+1 916 €+543 €
3+2 459 €+2 021 €+438 €
4+2 459 €+2 129 €+330 €
5+2 459 €+2 239 €+220 €
6+2 459 €+2 352 €+107 €
7+2 459 €+2 468 €-9 €
8+2 459 €+2 587 €-128 €
9+2 459 €+2 709 €-250 €
10+2 459 €+2 834 €-375 €
11+2 459 €+2 962 €-503 €
12+2 459 €+3 093 €-634 €
13+2 459 €+3 227 €-768 €
14+2 459 €+3 365 €-906 €
15+2 459 €+3 506 €-1 047 €
16+2 459 €+3 651 €-1 192 €
17+2 459 €+3 800 €-1 341 €
18+2 459 €+3 952 €-1 493 €
19+2 459 €+4 108 €-1 649 €
20+2 459 €+4 268 €-1 809 €
21+2 459 €+4 432 €-1 973 €
22+2 459 €+4 601 €-2 142 €
23+2 459 €+4 773 €-2 314 €
24+2 459 €+4 950 €-2 491 €
25+2 459 €+5 132 €-2 673 €
Total+61 475 €+80 559 €+-19 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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