Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bû CENTRE VILLE

VilleBû (28)
Surface30m²
Coût Total58 680€
Loyer Annuel5 722€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

APPARTEMENT DE 30m2 à rénover, comprenant Entrée sur cuisine, dégagement, wc, salle de douche et 1 chambre. Jardinet privatif TRAVAUX A PREVOIR (toiture, menuiserie, agencement, ...) Copropriété de 10 lots (dont 4 lots principaux) Classe Energie : sans objet

  • http://www.criteresimmobilier.com/
Ville : Bû
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.797562, 1.494466
Total : 58 680€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 55 000€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 15.90€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5722€/an
Fourchette totale : 391€ - 581€/mois
Fourchette annuelle : 4693€ - 6978€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 821,43 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :84 643 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-38 643€ (-45.7%)
Marge achat-revente :25 963€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :286,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 303,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 293,25€
Coût de l'assurance :5 134,50€
Taxe foncière : 572,24€/an
Soit par mois : 47,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 351,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs dénudés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 722 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 205 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 672 €
Revenus locatifs : +5 722 €
Charges déductibles : -11 672 €
Résultat foncier Année 1 : -5 949 €(Déficit de 5 949 €)
Imputable sur revenu global : 5 949 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 672 €/an
Revenus locatifs : +5 722 €
Charges déductibles : -2 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 051 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 722 €11 673 €1 896 €-5 951 €5 951 €--
25 837 €2 622 €1 845 €3 215 €---
35 954 €2 569 €1 792 €3 384 €---
46 073 €2 515 €1 737 €3 558 €---
56 194 €2 458 €1 681 €3 736 €---
66 318 €2 400 €1 622 €3 918 €---
76 444 €2 339 €1 562 €4 105 €---
86 573 €2 277 €1 500 €4 296 €---
96 705 €2 213 €1 435 €4 492 €---
106 839 €2 146 €1 369 €4 693 €---
116 976 €2 078 €1 300 €4 898 €---
127 115 €2 007 €1 229 €5 109 €---
137 257 €1 933 €1 156 €5 324 €---
147 403 €1 857 €1 080 €5 545 €---
157 551 €1 779 €1 001 €5 772 €---
167 702 €1 698 €921 €6 003 €---
177 856 €1 615 €837 €6 241 €---
188 013 €1 528 €751 €6 485 €---
198 173 €1 439 €661 €6 734 €---
208 337 €1 347 €569 €6 990 €---
218 503 €1 252 €474 €7 252 €---
228 673 €1 153 €375 €7 520 €---
238 847 €1 051 €274 €7 795 €---
249 024 €946 €169 €8 077 €---
259 204 €838 €60 €8 366 €---
TOTAL183 292 €55 734 €27 293 €127 558 €5 951 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 202 €-1 785 €+2 987 €
2+1 202 €+964 €+238 €
3+1 202 €+1 015 €+187 €
4+1 202 €+1 067 €+135 €
5+1 202 €+1 121 €+81 €
6+1 202 €+1 175 €+27 €
7+1 202 €+1 231 €-29 €
8+1 202 €+1 289 €-87 €
9+1 202 €+1 348 €-146 €
10+1 202 €+1 408 €-206 €
11+1 202 €+1 469 €-267 €
12+1 202 €+1 533 €-331 €
13+1 202 €+1 597 €-395 €
14+1 202 €+1 664 €-462 €
15+1 202 €+1 731 €-529 €
16+1 202 €+1 801 €-599 €
17+1 202 €+1 872 €-670 €
18+1 202 €+1 945 €-743 €
19+1 202 €+2 020 €-818 €
20+1 202 €+2 097 €-895 €
21+1 202 €+2 176 €-974 €
22+1 202 €+2 256 €-1 054 €
23+1 202 €+2 339 €-1 137 €
24+1 202 €+2 423 €-1 221 €
25+1 202 €+2 510 €-1 308 €
Total+30 050 €+38 267 €+-8 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →