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Ensemble - 2 Maisons

Bien expiré
VilleSaint-Brevin-les-Pins (44)
Surface165m²
Coût Total382 579€
Loyer Annuel29 991€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 925 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 678,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SOUS COMPROMIS - L'ATELIER IMMOBILIER !

Située proche du Port de plaisance et du Pont de Saint-Nazaire venez découvrir cet ensemble de 2 maisons : une maison familiale de 165 m2 avec une seconde annexe de 60 m2 environ.

La maison principale comprend : une entrée donnant sur un salon et une grande pièce de vie avec insert, un cellier, une buanderie, salle de bains, toilettes avec lave mains, un grand couloir avec une cuisine ouverte aménagée et équipée, une pièce ouverte, une chambre avec rangement douche et lavabo, une chambre avec toilettes, lavabo et rangement. A l'étage : une chambre en mezzanine.

Une annexe indépendante de 60 m2 environ avec garage attenant à rénover (prévoir isolation, partie toiture, électricité et plomberie) - beau potentiel.

Le tout sur un terrain clôturé et arboré de 1065 m2 avec une terrasse, un abri de jardin et un puits.

Contactez votre agent immobilier - Florence RIOU - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Ville : Saint-Brevin-les-Pins
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44250
Total : 382 579€
Prix d'acquisition : 276 925€
Travaux : 83 500€
Valeur du bien : 360 425€
Frais de notaire : 22 154€
Coût estimé : 22 154€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 2499€/mois
Loyer annuel estimé : 29991€/an
Fourchette totale : 2046€ - 3052€/mois
Fourchette annuelle : 24556€ - 36629€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 428,57 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :730 714 €
Prix d'achat :276 925 €
Décote à l'achat :-453 789€ (-62.1%)
Marge achat-revente :348 135€ (47.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :382 579€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 911,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :114,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 025,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 774,84€
Coût de l'assurance :34 432,11€
Taxe foncière : 2 999,08€/an
Soit par mois : 249,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 499,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 275,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 supposé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 1 chambre principale + 1 chambre mezzanine (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 supposé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison.
Quantité: 165 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: 165 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture
Vérification et réparation de la toiture si nécessaire.
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: État de la toiture non visible sur photos, à vérifier pour éviter des problèmes futurs.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 500 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Peinture et revêtement de sol: 30 m² × 100€ = 3000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité:14 850€
    Mise aux normes électricité: 165 m² × 90€ = 14850€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:14 850€
    Mise à jour plomberie: 165 m² × 90€ = 14850€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Toiture:5 000€
    Vérification et réparation toiture: estimation à 5000€ (incluant main d'œuvre, coût à évaluer selon état)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brevin-les-Pins (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 991 €/an
Calcul : 2 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 382 579 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 377 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 023 €
Revenus locatifs : +29 991 €
Charges déductibles : -101 023 €
Résultat foncier Année 1 : -71 032 €(Déficit de 71 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 523 €/an
Revenus locatifs : +29 991 €
Charges déductibles : -17 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49631.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 276 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 180 001 €(65% de 276 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 545 €/an
Calcul : 180 001 € × 3,636% = 6 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 991 €101 035 €13 159 €-71 044 €21 400 €49 644 €49 644 €
230 591 €17 190 €12 813 €13 401 €--36 243 €
331 202 €16 832 €12 455 €14 371 €--21 872 €
431 827 €16 461 €12 085 €15 365 €--6 507 €
532 463 €16 077 €11 701 €16 386 €---
633 112 €15 680 €11 304 €17 432 €---
733 775 €15 269 €10 893 €18 506 €---
834 450 €14 843 €10 467 €19 607 €---
935 139 €14 402 €10 026 €20 737 €---
1035 842 €13 946 €9 570 €21 896 €---
1136 559 €13 473 €9 097 €23 085 €---
1237 290 €12 984 €8 608 €24 306 €---
1338 036 €12 477 €8 101 €25 558 €---
1438 796 €11 953 €7 577 €26 843 €---
1539 572 €11 410 €7 034 €28 162 €---
1640 364 €10 848 €6 471 €29 516 €---
1741 171 €10 266 €5 889 €30 905 €---
1841 994 €9 663 €5 286 €32 332 €---
1942 834 €9 039 €4 662 €33 796 €---
2043 691 €8 393 €4 016 €35 298 €---
2144 565 €7 724 €3 347 €36 841 €---
2245 456 €7 031 €2 655 €38 425 €---
2346 365 €6 314 €1 938 €40 051 €---
2447 293 €5 572 €1 195 €41 721 €---
2548 238 €4 803 €427 €43 435 €---
TOTAL960 615 €383 684 €190 775 €576 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 576 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 298 €-6 420 €+12 718 €
2+6 298 €0 €+6 298 €
3+6 298 €0 €+6 298 €
4+6 298 €0 €+6 298 €
5+6 298 €+2 964 €+3 334 €
6+6 298 €+5 230 €+1 068 €
7+6 298 €+5 552 €+746 €
8+6 298 €+5 882 €+416 €
9+6 298 €+6 221 €+77 €
10+6 298 €+6 569 €-271 €
11+6 298 €+6 926 €-628 €
12+6 298 €+7 292 €-994 €
13+6 298 €+7 667 €-1 369 €
14+6 298 €+8 053 €-1 755 €
15+6 298 €+8 449 €-2 151 €
16+6 298 €+8 855 €-2 557 €
17+6 298 €+9 272 €-2 974 €
18+6 298 €+9 699 €-3 401 €
19+6 298 €+10 139 €-3 841 €
20+6 298 €+10 589 €-4 291 €
21+6 298 €+11 052 €-4 754 €
22+6 298 €+11 527 €-5 229 €
23+6 298 €+12 015 €-5 717 €
24+6 298 €+12 516 €-6 218 €
25+6 298 €+13 031 €-6 733 €
Total+157 450 €+173 079 €+-15 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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