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Maison 6 pièces 65 m²

VilleMonastier-sur-Gazeille (43)
Surface65m²
Coût Total99 000€
Loyer Annuel5 066€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 65 m² - Maison 6 pièces 65 m²

Maison de bourg, centre ville, sur 4 niveaux, composée d'une salle de séjour avec espace cuisine, au 1er, 1 chambre avec espace bureau, salle d'eau , WC, au second, 2 chambres, puis un grenier partiellement aménageable. Un sous-sol complet. A rafraichir. Idéal 1er achat ou Investissement locatif. Demande locative forte sur le secteur, à la nuitée et à l'année.

Votre conseiller Réseau LSI Le Spécialiste Immobilier : Aurélie TEISSONNIERE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 984676700 RCSA Le Puy en Velay RCP N° 103975393045162 AXA FRANCE IARD

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/05/2025

Consommation énergie primaire : 568 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 247.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 790 € et 3 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Monastier-sur-Gazeille
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43150
Coordonnées : 44.940700, 3.997752
Total : 99 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5066€/an
Fourchette totale : 328€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 3933€ - 6525€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,67 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 133 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-24 133€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-34 867€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 685,20€
Coût de l'assurance :8 662,50€
Taxe foncière : 506,57€/an
Soit par mois : 42,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure visible, rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 - Bien entretenue mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 550€
    Isolation combles: 65 m² × 70€/m² = 4550€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monastier-sur-Gazeille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 066 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 075 €
Revenus locatifs : +5 066 €
Charges déductibles : -60 075 €
Résultat foncier Année 1 : -55 009 €(Déficit de 55 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 275 €/an
Revenus locatifs : +5 066 €
Charges déductibles : -4 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33608.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 066 €60 078 €3 425 €-55 012 €21 400 €33 612 €33 612 €
25 167 €4 188 €3 335 €979 €--32 633 €
35 270 €4 095 €3 242 €1 175 €--31 458 €
45 376 €3 999 €3 146 €1 377 €--30 082 €
55 483 €3 899 €3 046 €1 584 €--28 498 €
65 593 €3 796 €2 943 €1 797 €--26 701 €
75 705 €3 689 €2 836 €2 015 €--24 686 €
85 819 €3 579 €2 726 €2 240 €--22 445 €
95 935 €3 464 €2 611 €2 471 €--19 974 €
106 054 €3 345 €2 492 €2 709 €--17 266 €
116 175 €3 223 €2 369 €2 952 €--14 313 €
126 299 €3 095 €2 242 €3 203 €---
136 424 €2 963 €2 110 €3 461 €---
146 553 €2 827 €1 974 €3 726 €---
156 684 €2 686 €1 833 €3 998 €---
166 818 €2 539 €1 686 €4 278 €---
176 954 €2 388 €1 535 €4 566 €---
187 093 €2 231 €1 378 €4 862 €---
197 235 €2 068 €1 215 €5 167 €---
207 380 €1 900 €1 047 €5 480 €---
217 527 €1 726 €873 €5 802 €---
227 678 €1 545 €692 €6 133 €---
237 831 €1 358 €505 €6 473 €---
247 988 €1 165 €312 €6 823 €---
258 148 €964 €111 €7 183 €---
TOTAL162 255 €126 812 €49 685 €35 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 064 €-6 420 €+7 484 €
2+1 064 €0 €+1 064 €
3+1 064 €0 €+1 064 €
4+1 064 €0 €+1 064 €
5+1 064 €0 €+1 064 €
6+1 064 €0 €+1 064 €
7+1 064 €0 €+1 064 €
8+1 064 €0 €+1 064 €
9+1 064 €0 €+1 064 €
10+1 064 €0 €+1 064 €
11+1 064 €0 €+1 064 €
12+1 064 €+961 €+103 €
13+1 064 €+1 038 €+26 €
14+1 064 €+1 118 €-54 €
15+1 064 €+1 200 €-136 €
16+1 064 €+1 284 €-220 €
17+1 064 €+1 370 €-306 €
18+1 064 €+1 459 €-395 €
19+1 064 €+1 550 €-486 €
20+1 064 €+1 644 €-580 €
21+1 064 €+1 740 €-676 €
22+1 064 €+1 840 €-776 €
23+1 064 €+1 942 €-878 €
24+1 064 €+2 047 €-983 €
25+1 064 €+2 155 €-1 091 €
Total+26 600 €+14 927 €+11 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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