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Maison à vendre

VilleBalanzac (17)
Surface108m²
Coût Total154 276€
Loyer Annuel11 790€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, Non meublé

Avis aux amoureux de la pierre et des projets de rénovation ! Située dans le charmant village de Balanzac, découvrez cette authentique maison charentaise offrant un magnifique potentiel de 108 m² à réinventer entièrement selon vos goûts.

Le rez-de-chaussée se compose actuellement de 3 pièces principales, dont une dotée d'une cheminée d'époque.

Une véranda lumineuse, idéale pour créer un espace de transition vers l'extérieur.

À l'étage : un grand grenier aménageable vous permettra d'agrandir la surface habitable.

Les extérieurs : un jardin privatif idéal pour les beaux jours avec un puits et un espace parking.

Côté technique : Contrairement à beaucoup de biens à rénover, les compteurs d'eau et d'électricité sont déjà en place, et l'assainissement est entièrement neuf ! Un gain de temps et de budget précieux pour le démarrage de vos travaux.

Une opportunité rare pour créer la maison de vos rêves ou un investissement locatif de charme. À visiter sans tarder ! Référence agence : 6195

Ville : Balanzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.750205, -0.843046
Total : 154 276€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 146 500€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11790€/an
Fourchette totale : 799€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 9592€ - 14491€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 045,45 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :220 909 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-123 709€ (-56.0%)
Marge achat-revente :66 633€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 276€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 171,94€
Coût de l'assurance :13 499,15€
Taxe foncière : 1 178,97€/an
Soit par mois : 98,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 982,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (108 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 50€/m² = 5400€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:5 500€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 2750€/chambre = 5500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Balanzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 276 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 397 €
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -56 397 €
Résultat foncier Année 1 : -44 607 €(Déficit de 44 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 097 €/an
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -7 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23207.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 790 €56 402 €5 383 €-44 612 €21 400 €23 212 €23 212 €
212 025 €6 961 €5 243 €5 064 €--18 148 €
312 266 €6 816 €5 097 €5 450 €--12 698 €
412 511 €6 665 €4 946 €5 846 €--6 852 €
512 762 €6 509 €4 790 €6 252 €--600 €
613 017 €6 347 €4 629 €6 669 €---
713 277 €6 180 €4 461 €7 097 €---
813 543 €6 006 €4 287 €7 536 €---
913 813 €5 827 €4 108 €7 987 €---
1014 090 €5 640 €3 921 €8 449 €---
1114 372 €5 448 €3 729 €8 924 €---
1214 659 €5 248 €3 529 €9 411 €---
1314 952 €5 041 €3 322 €9 911 €---
1415 251 €4 826 €3 107 €10 425 €---
1515 556 €4 604 €2 885 €10 952 €---
1615 867 €4 374 €2 655 €11 493 €---
1716 185 €4 136 €2 417 €12 049 €---
1816 508 €3 889 €2 170 €12 619 €---
1916 839 €3 633 €1 914 €13 205 €---
2017 175 €3 368 €1 649 €13 807 €---
2117 519 €3 094 €1 375 €14 425 €---
2217 869 €2 810 €1 091 €15 059 €---
2318 227 €2 515 €796 €15 711 €---
2418 591 €2 210 €491 €16 381 €---
2518 963 €1 894 €175 €17 069 €---
TOTAL377 627 €170 445 €78 172 €207 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 476 €-6 420 €+8 896 €
2+2 476 €0 €+2 476 €
3+2 476 €0 €+2 476 €
4+2 476 €0 €+2 476 €
5+2 476 €0 €+2 476 €
6+2 476 €+1 821 €+655 €
7+2 476 €+2 129 €+347 €
8+2 476 €+2 261 €+215 €
9+2 476 €+2 396 €+80 €
10+2 476 €+2 535 €-59 €
11+2 476 €+2 677 €-201 €
12+2 476 €+2 823 €-347 €
13+2 476 €+2 973 €-497 €
14+2 476 €+3 127 €-651 €
15+2 476 €+3 286 €-810 €
16+2 476 €+3 448 €-972 €
17+2 476 €+3 615 €-1 139 €
18+2 476 €+3 786 €-1 310 €
19+2 476 €+3 962 €-1 486 €
20+2 476 €+4 142 €-1 666 €
21+2 476 €+4 327 €-1 851 €
22+2 476 €+4 518 €-2 042 €
23+2 476 €+4 713 €-2 237 €
24+2 476 €+4 914 €-2 438 €
25+2 476 €+5 121 €-2 645 €
Total+61 900 €+62 154 €+-254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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