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Appartement T3 centre ville

VilleMontluçon (03)
Surface72m²
Coût Total105 250€
Loyer Annuel6 700€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 930,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 centre ville - Appartement duplex 72 m² – Centre-ville – Garage 25 m²

À vendre, appartement en duplex de 72 m² idéalement situé en plein centre-ville, dans une résidence sécurisée. Ce bien a été entièrement rénové avec goût

Il se compose d’un bel espace de vie en duplex, lumineux et fonctionnel, offrant un cadre agréable au quotidien.

Les + du bien : Surface : 72 m² en duplex Garage privatif de 25 m² Résidence sécurisée Appartement refait avec goût Toiture : travaux déjà votés et payés Chauffage collectif au gaz Plein centre-ville, proche de toutes commodités Prix de vente : 67 000 €

Un bien rare sur le secteur, idéal pour un premier achat ou un investissement.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339740, 2.598610
Total : 105 250€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 32 890€
Valeur du bien : 99 890€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 438€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8536€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 400 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+16 600€ (+32.9%)
Marge achat-revente :-54 850€ (-108.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 551,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 133,55€
Coût de l'assurance :8 946,25€
Taxe foncière : 670,00€/an
Soit par mois : 55,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 890 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 451 €
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -37 451 €
Résultat foncier Année 1 : -30 751 €(Déficit de 30 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 561 €/an
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -4 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9350.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 700 €37 454 €3 536 €-30 754 €21 400 €9 354 €9 354 €
26 834 €4 470 €3 442 €2 364 €--6 991 €
36 971 €4 373 €3 345 €2 597 €--4 393 €
47 110 €4 273 €3 245 €2 837 €--1 556 €
57 252 €4 169 €3 141 €3 084 €---
67 397 €4 061 €3 033 €3 336 €---
77 545 €3 950 €2 922 €3 595 €---
87 696 €3 835 €2 807 €3 861 €---
97 850 €3 716 €2 688 €4 134 €---
108 007 €3 592 €2 565 €4 415 €---
118 167 €3 465 €2 437 €4 702 €---
128 331 €3 333 €2 305 €4 997 €---
138 497 €3 197 €2 169 €5 300 €---
148 667 €3 056 €2 028 €5 611 €---
158 840 €2 910 €1 882 €5 931 €---
169 017 €2 759 €1 731 €6 259 €---
179 198 €2 602 €1 575 €6 595 €---
189 382 €2 441 €1 413 €6 941 €---
199 569 €2 273 €1 246 €7 296 €---
209 761 €2 100 €1 073 €7 660 €---
219 956 €1 921 €894 €8 034 €---
2210 155 €1 736 €708 €8 419 €---
2310 358 €1 545 €517 €8 813 €---
2410 565 €1 347 €319 €9 219 €---
2510 776 €1 142 €114 €9 635 €---
TOTAL214 602 €109 720 €51 134 €104 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €-6 420 €+7 827 €
2+1 407 €0 €+1 407 €
3+1 407 €0 €+1 407 €
4+1 407 €0 €+1 407 €
5+1 407 €+458 €+949 €
6+1 407 €+1 001 €+406 €
7+1 407 €+1 079 €+328 €
8+1 407 €+1 158 €+249 €
9+1 407 €+1 240 €+167 €
10+1 407 €+1 324 €+83 €
11+1 407 €+1 411 €-4 €
12+1 407 €+1 499 €-92 €
13+1 407 €+1 590 €-183 €
14+1 407 €+1 683 €-276 €
15+1 407 €+1 779 €-372 €
16+1 407 €+1 878 €-471 €
17+1 407 €+1 979 €-572 €
18+1 407 €+2 082 €-675 €
19+1 407 €+2 189 €-782 €
20+1 407 €+2 298 €-891 €
21+1 407 €+2 410 €-1 003 €
22+1 407 €+2 526 €-1 119 €
23+1 407 €+2 644 €-1 237 €
24+1 407 €+2 766 €-1 359 €
25+1 407 €+2 890 €-1 483 €
Total+35 175 €+31 465 €+3 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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