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Appartement 2 pièces, 34 M²

Bien expiré
VilleSaint-Lô (50)
Surface34m²
Coût Total87 700€
Loyer Annuel4 980€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 441,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends, dans résidence calme, appartement 2 pièces de 34 M², proche centre commercial carrefour situé au RDC comprenant: Séjour lumineux avec balcon, cuisine aménagée, chambre et une salle d'eau avec WC Une cave complète ce bien et le stationnement est libre sur un grand parking appartenant à la résidence. Appartement refait totalement en 2024. Actuellement loué (389€ hors charges), idéal pour investissement locatif.

Ville : Saint-Lô
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50000
Coordonnées : 49.112340, -1.075290
Total : 87 700€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 34 780€
Valeur du bien : 83 780€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 415€/mois
Loyer annuel estimé : 4980€/an
Fourchette totale : 342€ - 504€/mois
Fourchette annuelle : 4100€ - 6048€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 259,26 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 815 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+6 185€ (+14.4%)
Marge achat-revente :-44 885€ (-104.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 466,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 437,75€
Coût de l'assurance :7 673,75€
Taxe foncière : 497,96€/an
Soit par mois : 41,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 414,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 780 €(1 023 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 900€/fenêtre = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€/salle de bain = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lô (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 980 €/an
Calcul : 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 642 €
Revenus locatifs : +4 980 €
Charges déductibles : -38 642 €
Résultat foncier Année 1 : -33 662 €(Déficit de 33 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 862 €/an
Revenus locatifs : +4 980 €
Charges déductibles : -3 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12262.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 980 €38 645 €3 060 €-33 665 €21 400 €12 265 €12 265 €
25 079 €3 785 €2 980 €1 294 €--10 971 €
35 181 €3 702 €2 897 €1 478 €--9 493 €
45 284 €3 617 €2 812 €1 668 €--7 825 €
55 390 €3 528 €2 723 €1 862 €--5 963 €
65 498 €3 436 €2 631 €2 062 €--3 901 €
75 608 €3 341 €2 536 €2 267 €--1 634 €
85 720 €3 242 €2 437 €2 478 €---
95 834 €3 140 €2 335 €2 694 €---
105 951 €3 034 €2 229 €2 917 €---
116 070 €2 924 €2 120 €3 146 €---
126 192 €2 811 €2 006 €3 381 €---
136 315 €2 693 €1 888 €3 622 €---
146 442 €2 571 €1 766 €3 870 €---
156 571 €2 445 €1 640 €4 125 €---
166 702 €2 314 €1 509 €4 388 €---
176 836 €2 179 €1 374 €4 657 €---
186 973 €2 039 €1 234 €4 934 €---
197 112 €1 893 €1 088 €5 219 €---
207 254 €1 743 €938 €5 512 €---
217 399 €1 587 €782 €5 813 €---
227 547 €1 425 €620 €6 122 €---
237 698 €1 258 €453 €6 441 €---
247 852 €1 084 €279 €6 768 €---
258 009 €905 €100 €7 105 €---
TOTAL159 499 €99 341 €44 438 €60 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 046 €-6 420 €+7 466 €
2+1 046 €0 €+1 046 €
3+1 046 €0 €+1 046 €
4+1 046 €0 €+1 046 €
5+1 046 €0 €+1 046 €
6+1 046 €0 €+1 046 €
7+1 046 €0 €+1 046 €
8+1 046 €+253 €+793 €
9+1 046 €+808 €+238 €
10+1 046 €+875 €+171 €
11+1 046 €+944 €+102 €
12+1 046 €+1 014 €+32 €
13+1 046 €+1 087 €-41 €
14+1 046 €+1 161 €-115 €
15+1 046 €+1 238 €-192 €
16+1 046 €+1 316 €-270 €
17+1 046 €+1 397 €-351 €
18+1 046 €+1 480 €-434 €
19+1 046 €+1 566 €-520 €
20+1 046 €+1 654 €-608 €
21+1 046 €+1 744 €-698 €
22+1 046 €+1 837 €-791 €
23+1 046 €+1 932 €-886 €
24+1 046 €+2 030 €-984 €
25+1 046 €+2 131 €-1 085 €
Total+26 150 €+18 047 €+8 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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