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Appartement à vendre

VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface90.2m²
Coût Total276 100€
Loyer Annuel17 894€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 90.2 m²
Prix au m² : 2 383,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC/3, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

COUP DE COEUR, Nous vous proposons ce bel appartement de 90m² habitable, en Rez de jardin, dans une résidence fermé et sécurisée à 5 min à pied de la RER D de PIERREFITTE- STAINS, composée d' une grande entrée avec placards, cuisine, beau séjour avec un petit jardin privé, 4 chambres, nombreux rangements, une cave complete ce bien,une place de parking libre dans la résidence. Idéale pour une grande famille, peu de travaux à prévoir.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.967269, 2.369772
Total : 276 100€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 258 900€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.2m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17894€/an
Fourchette totale : 1131€ - 1966€/mois
Fourchette annuelle : 13574€ - 23588€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 170,82 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 808 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :+19 192€ (+9.8%)
Marge achat-revente :-80 292€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 352,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :80,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 735,17€
Coût de l'assurance :24 158,75€
Taxe foncière : 1 789,38€/an
Soit par mois : 149,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 650 €
Revenus locatifs : +17 894 €
Charges déductibles : -55 650 €
Résultat foncier Année 1 : -37 756 €(Déficit de 37 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 750 €/an
Revenus locatifs : +17 894 €
Charges déductibles : -11 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16355.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 894 €55 658 €9 003 €-37 765 €21 400 €16 365 €16 365 €
218 252 €11 516 €8 760 €6 736 €--9 629 €
318 617 €11 266 €8 510 €7 351 €--2 278 €
418 989 €11 007 €8 251 €7 982 €---
519 369 €10 739 €7 984 €8 629 €---
619 756 €10 463 €7 707 €9 293 €---
720 151 €10 177 €7 422 €9 974 €---
820 554 €9 882 €7 126 €10 672 €---
920 965 €9 577 €6 821 €11 388 €---
1021 385 €9 262 €6 506 €12 123 €---
1121 812 €8 936 €6 180 €12 877 €---
1222 249 €8 599 €5 843 €13 650 €---
1322 694 €8 251 €5 495 €14 443 €---
1423 148 €7 891 €5 135 €15 256 €---
1523 610 €7 519 €4 764 €16 091 €---
1624 083 €7 135 €4 379 €16 948 €---
1724 564 €6 738 €3 982 €17 826 €---
1825 056 €6 327 €3 572 €18 728 €---
1925 557 €5 903 €3 147 €19 654 €---
2026 068 €5 465 €2 709 €20 603 €---
2126 589 €5 012 €2 256 €21 578 €---
2227 121 €4 543 €1 788 €22 578 €---
2327 663 €4 059 €1 304 €23 604 €---
2428 217 €3 559 €803 €24 658 €---
2528 781 €3 042 €286 €25 739 €---
TOTAL573 143 €242 528 €129 735 €330 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758 €-6 420 €+10 178 €
2+3 758 €0 €+3 758 €
3+3 758 €0 €+3 758 €
4+3 758 €+1 711 €+2 047 €
5+3 758 €+2 589 €+1 169 €
6+3 758 €+2 788 €+970 €
7+3 758 €+2 992 €+766 €
8+3 758 €+3 202 €+556 €
9+3 758 €+3 416 €+342 €
10+3 758 €+3 637 €+121 €
11+3 758 €+3 863 €-105 €
12+3 758 €+4 095 €-337 €
13+3 758 €+4 333 €-575 €
14+3 758 €+4 577 €-819 €
15+3 758 €+4 827 €-1 069 €
16+3 758 €+5 084 €-1 326 €
17+3 758 €+5 348 €-1 590 €
18+3 758 €+5 618 €-1 860 €
19+3 758 €+5 896 €-2 138 €
20+3 758 €+6 181 €-2 423 €
21+3 758 €+6 473 €-2 715 €
22+3 758 €+6 773 €-3 015 €
23+3 758 €+7 081 €-3 323 €
24+3 758 €+7 397 €-3 639 €
25+3 758 €+7 722 €-3 964 €
Total+93 950 €+99 184 €+-5 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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