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Maison 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleCharroux (86)
Surface80
Coût Total95 760
Loyer Annuel5 879
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 462,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bâtisse de 80 m² en vente à Charroux

Située dans le magnifique village médiéval de Charroux, cette maison de 1691 offre un cadre exceptionnel, rare et inspirant. À quelques pas de la célèbre Tour Charlemagne et de la grande halle médiévale, vous êtes ici au cœur d'un lieu chargé d'histoire, où chaque pierre raconte une époque et un savoir-faire ancestral.

Charroux est une Petite Cité de Caractère, vivante, accueillante, animée par ses ruelles historiques, ses bâtisses en pierre, et une atmosphère qui attire visiteurs, touristes et amoureux du patrimoine toute l'année.

Cette bâtisse ancienne possède une identité forte et offre un potentiel immense :

Idéal pour :

  • Association culturelle ou sociale,
  • Atelier d'artiste ou d'artisan,
  • Une galerie/un espace d'exposition,
  • Un projet professionnel ou touristique,
  • Ou tout simplement une demeure unique chargée d'âme.

Avec son charme authentique, ses volumes atypiques et l'aura médiévale du village, ce lieu se prête parfaitement à tous ceux qui souhaitent créer, recevoir du public, transmettre, exposer ou vivre dans un environnement historique inspirant.

S'installer ici, c'est devenir acteur d'un village vivant, historique, où la Tour domine le paysage et où la halle rythme la vie locale. Un site idéal pour un projet ambitieux, culturel ou personnel, dans un décor médiéval remarquable.

Une opportunité rare, au cœur de Charroux : à découvrir absolument.

Caractéristiques techniques

  • DPE : D
  • Mode de chauffage : fioul
  • Mode de distribution de l'eau : fioul

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : 4ff77582-f1d7-4e73-912e-e71d44 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Charroux
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86250
Coordonnées : 46.127225, 0.469089
Total : 95 760
Prix d'acquisition : 37 000
Travaux : 55 800
Valeur du bien : 92 800
Frais de notaire : 2 960
Coût estimé : 2 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5879€/an
Fourchette totale : 381€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 4574€ - 7557€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 507,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 367,47
Coût de l'assurance :8 139,60
Taxe foncière : 587,93€/an
Soit par mois : 48,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et réduire les coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et réduction des pertes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (coût moyen incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 760 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 042
Revenus locatifs : +5 879
Charges déductibles : -60 042
Résultat foncier Année 1 : -54 163(Déficit de 54 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 763
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 242 €/an
Revenus locatifs : +5 879
Charges déductibles : -4 242
Résultat foncier Années 2+ : 1 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32762.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 87960 0453 332-54 16621 400 €32 766 €32 766 €
25 9974 1583 2451 839--30 927 €
36 1174 0683 1552 049--28 879 €
46 2393 9753 0612 264--26 614 €
56 3643 8782 9642 486--24 128 €
66 4913 7782 8642 713--21 415 €
76 6213 6742 7602 947--18 468 €
86 7533 5662 6533 187--15 281 €
96 8883 4552 5423 433--11 847 €
107 0263 3402 4263 686--8 161 €
117 1673 2202 3073 946--4 214 €
127 3103 0972 1834 213---
137 4562 9692 0554 488---
147 6052 8361 9224 770---
157 7582 6981 7855 059---
167 9132 5561 6425 357---
178 0712 4081 4955 663---
188 2322 2561 3425 977---
198 3972 0971 1846 300---
208 5651 9341 0206 631---
218 7361 7648506 972---
228 9111 5886757 323---
239 0891 4064927 683---
249 2711 2173048 054---
259 4561 0221088 434---
TOTAL188 315127 00548 36761 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235-6 420+7 655
2+1 2350+1 235
3+1 2350+1 235
4+1 2350+1 235
5+1 2350+1 235
6+1 2350+1 235
7+1 2350+1 235
8+1 2350+1 235
9+1 2350+1 235
10+1 2350+1 235
11+1 2350+1 235
12+1 235+1 264-29
13+1 235+1 346-111
14+1 235+1 431-196
15+1 235+1 518-283
16+1 235+1 607-372
17+1 235+1 699-464
18+1 235+1 793-558
19+1 235+1 890-655
20+1 235+1 989-754
21+1 235+2 092-857
22+1 235+2 197-962
23+1 235+2 305-1 070
24+1 235+2 416-1 181
25+1 235+2 530-1 295
Total+30 875+19 657+11 218
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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