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Maison 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleCharroux (86)
Surface80m²
Coût Total95 760€
Loyer Annuel5 879€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 462,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bâtisse de 80 m² en vente à Charroux

Située dans le magnifique village médiéval de Charroux, cette maison de 1691 offre un cadre exceptionnel, rare et inspirant. À quelques pas de la célèbre Tour Charlemagne et de la grande halle médiévale, vous êtes ici au cœur d'un lieu chargé d'histoire, où chaque pierre raconte une époque et un savoir-faire ancestral.

Charroux est une Petite Cité de Caractère, vivante, accueillante, animée par ses ruelles historiques, ses bâtisses en pierre, et une atmosphère qui attire visiteurs, touristes et amoureux du patrimoine toute l'année.

Cette bâtisse ancienne possède une identité forte et offre un potentiel immense :

Idéal pour :

  • Association culturelle ou sociale,
  • Atelier d'artiste ou d'artisan,
  • Une galerie/un espace d'exposition,
  • Un projet professionnel ou touristique,
  • Ou tout simplement une demeure unique chargée d'âme.

Avec son charme authentique, ses volumes atypiques et l'aura médiévale du village, ce lieu se prête parfaitement à tous ceux qui souhaitent créer, recevoir du public, transmettre, exposer ou vivre dans un environnement historique inspirant.

S'installer ici, c'est devenir acteur d'un village vivant, historique, où la Tour domine le paysage et où la halle rythme la vie locale. Un site idéal pour un projet ambitieux, culturel ou personnel, dans un décor médiéval remarquable.

Une opportunité rare, au cœur de Charroux : à découvrir absolument.

Caractéristiques techniques

  • DPE : D
  • Mode de chauffage : fioul
  • Mode de distribution de l'eau : fioul

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : 4ff77582-f1d7-4e73-912e-e71d44 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Charroux
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86250
Coordonnées : 46.127225, 0.469089
Total : 95 760€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 92 800€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5879€/an
Fourchette totale : 381€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 4574€ - 7557€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 507,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 367,47€
Coût de l'assurance :8 139,60€
Taxe foncière : 587,93€/an
Soit par mois : 48,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et réduire les coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et réduction des pertes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (coût moyen incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 042 €
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -60 042 €
Résultat foncier Année 1 : -54 163 €(Déficit de 54 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 242 €/an
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -4 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32762.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 879 €60 045 €3 332 €-54 166 €21 400 €32 766 €32 766 €
25 997 €4 158 €3 245 €1 839 €--30 927 €
36 117 €4 068 €3 155 €2 049 €--28 879 €
46 239 €3 975 €3 061 €2 264 €--26 614 €
56 364 €3 878 €2 964 €2 486 €--24 128 €
66 491 €3 778 €2 864 €2 713 €--21 415 €
76 621 €3 674 €2 760 €2 947 €--18 468 €
86 753 €3 566 €2 653 €3 187 €--15 281 €
96 888 €3 455 €2 542 €3 433 €--11 847 €
107 026 €3 340 €2 426 €3 686 €--8 161 €
117 167 €3 220 €2 307 €3 946 €--4 214 €
127 310 €3 097 €2 183 €4 213 €---
137 456 €2 969 €2 055 €4 488 €---
147 605 €2 836 €1 922 €4 770 €---
157 758 €2 698 €1 785 €5 059 €---
167 913 €2 556 €1 642 €5 357 €---
178 071 €2 408 €1 495 €5 663 €---
188 232 €2 256 €1 342 €5 977 €---
198 397 €2 097 €1 184 €6 300 €---
208 565 €1 934 €1 020 €6 631 €---
218 736 €1 764 €850 €6 972 €---
228 911 €1 588 €675 €7 323 €---
239 089 €1 406 €492 €7 683 €---
249 271 €1 217 €304 €8 054 €---
259 456 €1 022 €108 €8 434 €---
TOTAL188 315 €127 005 €48 367 €61 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €0 €+1 235 €
9+1 235 €0 €+1 235 €
10+1 235 €0 €+1 235 €
11+1 235 €0 €+1 235 €
12+1 235 €+1 264 €-29 €
13+1 235 €+1 346 €-111 €
14+1 235 €+1 431 €-196 €
15+1 235 €+1 518 €-283 €
16+1 235 €+1 607 €-372 €
17+1 235 €+1 699 €-464 €
18+1 235 €+1 793 €-558 €
19+1 235 €+1 890 €-655 €
20+1 235 €+1 989 €-754 €
21+1 235 €+2 092 €-857 €
22+1 235 €+2 197 €-962 €
23+1 235 €+2 305 €-1 070 €
24+1 235 €+2 416 €-1 181 €
25+1 235 €+2 530 €-1 295 €
Total+30 875 €+19 657 €+11 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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