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Maison de 2 pièce de 75 m² à Cléré-du-Bois

Bien expiré
VilleCléré-du-Bois (36)
Surface75
Coût Total56 280
Loyer Annuel5 620
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 546,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 75 m² de terrain, Mandat exclusif, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

Dans un hameau de la commune de Cléré-du-Bois, cette maison individuelle de 75 m2 offre un cadre de vie paisible, idéal pour ceux qui recherchent le calme de la campagne tout en souhaitant disposer de leur propre terrain. Avec sa configuration actuelle comprenant un séjour/salle à manger, une cuisine séparée et une chambre à l'étage, elle constitue une base intéressante pour un projet de réaménagement selon vos envies.

Édifiée à la fin des années 1950, la maison développe une surface habitable de 75 m2 et s'accompagne d'un terrain d'environ 1273 m2, permettant de profiter d'un extérieur agréable. Le jardin, de taille commode, se prête facilement à l'aménagement d'un coin détente, d'un potager ou d'un espace de jeux, selon le mode de vie de ses futurs occupants.

Un garage vient compléter le bien, offrant un stationnement à l'abri ou un espace de stockage appréciable. En complément, une place de parking couvert est également à disposition, ce qui facilite nettement le stationnement au quotidien. L'ensemble des annexes et stationnements renforce l'aspect pratique de cette maison située dans un environnement calme.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 196 €
  • Dpe : Non soumis au DPE

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été préparées par Zefir à partir des éléments disponibles au jour de sa mise en ligne, afin de vous offrir une vision claire et fidèle du bien. Elles sont toutefois communiquées à titre indicatif et ne remplacent pas les diagnostics réglementaires ni les vérifications usuelles liées à une acquisition immobilière, qu'il s'agisse des aspects techniques, administratifs ou urbanistiques. Pour toute information officielle relative aux risques naturels, miniers ou technologiques, nous vous invitons à consulter le site Géorisques, service de référence en la matière. Zefir a pour objectif de vous accompagner avec sérieux et transparence tout au long de votre projet d'achat, en restant à votre écoute à chaque étape. Pour toute question, contactez Zefir .

Ville : Cléré-du-Bois
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.913568, 1.104923
Total : 56 280
Prix d'acquisition : 41 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 53 000
Frais de notaire : 3 280
Coût estimé : 3 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5620€/an
Fourchette totale : 367€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4401€ - 7175€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 157,43 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :86 807
Prix d'achat :41 000
Décote à l'achat :-45 807 (-52.8%)
Marge achat-revente :30 527€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :282,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 299,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 517,18
Coût de l'assurance :4 924,50
Taxe foncière : 196,00€/an
Soit par mois : 16,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 468,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 315,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (75 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'espace de vie avec peinture, revêtement de sol, et réfection électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie vétuste
Quantité: toute la maison
Raison: État général de la plomberie - Maison nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 620 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 280 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 355
Revenus locatifs : +5 620
Charges déductibles : -14 355
Résultat foncier Année 1 : -8 735(Déficit de 8 735 €)
Imputable sur revenu global : 8 735
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 355 €/an
Revenus locatifs : +5 620
Charges déductibles : -2 355
Résultat foncier Années 2+ : 3 265 €/an
Prix d'achat du bien : 41 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 62014 3571 964-8 7378 737 €--
25 7322 3051 9123 427---
35 8472 2521 8593 594---
45 9642 1971 8043 766---
56 0832 1401 7473 942---
66 2052 0811 6884 123---
76 3292 0201 6274 308---
86 4551 9571 5644 498---
96 5841 8911 4984 693---
106 7161 8241 4314 893---
116 8501 7531 3605 097---
126 9871 6801 2875 307---
137 1271 6051 2125 522---
147 2701 5271 1345 743---
157 4151 4461 0535 970---
167 5631 3629696 202---
177 7151 2758826 440---
187 8691 1857926 684---
198 0261 0916986 935---
208 1879956027 192---
218 3518955027 456---
228 5187913987 727---
238 6886832918 004---
248 8625721798 289---
259 039457648 582---
TOTAL180 00050 34228 517129 6598 737Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 621
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 659
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 180-2 621+3 801
2+1 180+1 028+152
3+1 180+1 078+102
4+1 180+1 130+50
5+1 180+1 183-3
6+1 180+1 237-57
7+1 180+1 292-112
8+1 180+1 349-169
9+1 180+1 408-228
10+1 180+1 468-288
11+1 180+1 529-349
12+1 180+1 592-412
13+1 180+1 657-477
14+1 180+1 723-543
15+1 180+1 791-611
16+1 180+1 861-681
17+1 180+1 932-752
18+1 180+2 005-825
19+1 180+2 080-900
20+1 180+2 158-978
21+1 180+2 237-1 057
22+1 180+2 318-1 138
23+1 180+2 401-1 221
24+1 180+2 487-1 307
25+1 180+2 575-1 395
Total+29 500+38 898+-9 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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