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Appartement à rénover - Saint Ambroix

Bien expiré
VilleSaint-Ambroix (30)
Surface81.65m²
Coût Total64 420€
Loyer Annuel7 460€
Rentabilité11.58%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 81.65 m²
Prix au m² : 600,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Gard (30) SAINT AMBROIX Appartement à rénover avec comble aménageable Situé 2ème etage avec une superficie de 81m² Peut aussi convenir pour un investissement locatif, premier achat ! Ce logement en duplex est située dans une rue calme à proximité de toutes commodités Plus de détails sur le site internet saint-ambroix.letuc.com - Réf 92914 - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/354723.pdf

Ville : Saint-Ambroix
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30500
Coordonnées : 44.260962, 4.204499
Total : 64 420€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 60 500€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.65m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7460€/an
Fourchette totale : 507€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 6085€ - 9145€/an
Rentabilité brute :11.58%
Fourchette de rentabilité :9.45% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :947,37 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 353 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-28 353€ (-36.7%)
Marge achat-revente :12 933€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :317,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :16,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 333,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 782,77€
Coût de l'assurance :4 831,50€
Taxe foncière : 745,96€/an
Soit par mois : 62,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 395,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 81.65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - installations vétustes et murs abîmés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, traitement des moisissures, revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs très abîmés et sol en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 460 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 193 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 570 €
Revenus locatifs : +7 460 €
Charges déductibles : -14 570 €
Résultat foncier Année 1 : -7 110 €(Déficit de 7 110 €)
Imputable sur revenu global : 7 110 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 070 €/an
Revenus locatifs : +7 460 €
Charges déductibles : -3 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 390 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 460 €14 572 €2 132 €-7 112 €7 112 €--
27 609 €3 015 €2 075 €4 594 €---
37 761 €2 956 €2 017 €4 805 €---
47 916 €2 895 €1 956 €5 021 €---
58 075 €2 832 €1 893 €5 243 €---
68 236 €2 767 €1 827 €5 469 €---
78 401 €2 699 €1 760 €5 702 €---
88 569 €2 630 €1 690 €5 939 €---
98 740 €2 558 €1 618 €6 183 €---
108 915 €2 483 €1 544 €6 432 €---
119 093 €2 406 €1 467 €6 687 €---
129 275 €2 326 €1 387 €6 949 €---
139 461 €2 244 €1 305 €7 217 €---
149 650 €2 159 €1 220 €7 491 €---
159 843 €2 071 €1 132 €7 772 €---
1610 040 €1 980 €1 041 €8 060 €---
1710 240 €1 886 €946 €8 355 €---
1810 445 €1 788 €849 €8 657 €---
1910 654 €1 688 €748 €8 967 €---
2010 867 €1 583 €644 €9 284 €---
2111 085 €1 476 €537 €9 609 €---
2211 306 €1 365 €425 €9 942 €---
2311 532 €1 249 €310 €10 283 €---
2411 763 €1 130 €191 €10 633 €---
2511 998 €1 007 €68 €10 991 €---
TOTAL238 935 €65 763 €30 783 €173 171 €7 112 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 134 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 567 €-2 134 €+3 701 €
2+1 567 €+1 378 €+189 €
3+1 567 €+1 442 €+125 €
4+1 567 €+1 506 €+61 €
5+1 567 €+1 573 €-6 €
6+1 567 €+1 641 €-74 €
7+1 567 €+1 710 €-143 €
8+1 567 €+1 782 €-215 €
9+1 567 €+1 855 €-288 €
10+1 567 €+1 930 €-363 €
11+1 567 €+2 006 €-439 €
12+1 567 €+2 085 €-518 €
13+1 567 €+2 165 €-598 €
14+1 567 €+2 247 €-680 €
15+1 567 €+2 332 €-765 €
16+1 567 €+2 418 €-851 €
17+1 567 €+2 506 €-939 €
18+1 567 €+2 597 €-1 030 €
19+1 567 €+2 690 €-1 123 €
20+1 567 €+2 785 €-1 218 €
21+1 567 €+2 883 €-1 316 €
22+1 567 €+2 983 €-1 416 €
23+1 567 €+3 085 €-1 518 €
24+1 567 €+3 190 €-1 623 €
25+1 567 €+3 297 €-1 730 €
Total+39 175 €+51 951 €+-12 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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