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Appartement 3 pièces traversant

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface73.09m²
Coût Total168 325€
Loyer Annuel9 108€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 73.09 m²
Prix au m² : 1 641,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

L'immobilier à 360° vous propose à la vente un appartement situé au cœur du quartier de la gare de Bourg , au 2ème étage d'un immeuble en copropriété. Il se compose de 2 chambres, une cuisine, un cellier, un séjour, une salle de bain , un WC et un cagibi. Le bien se complète d'un grenier et d'une cave. Son emplacement à proximité des écoles, de la gare et des petits commerces et seulement à quelques minutes du centre ville séduira les citadins.

copropriété de 8 lots

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.201414, 5.218276
Total : 168 325€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 38 725€
Valeur du bien : 158 725€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.09m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9108€/an
Fourchette totale : 595€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7135€ - 11627€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 052,82 €/m²
Basé sur :468 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 040 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-30 040€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-18 285€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 325€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 291,35€
Coût de l'assurance :14 728,44€
Taxe foncière : 910,79€/an
Soit par mois : 75,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 725 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture 24 m²: 25€/m² × 24 = 600€
  • Salon:625€
    Peinture salon 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€
  • Autres pièces:100€
    Peinture couloir 5 m²: 20€/m² × 5 = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 108 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 325 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 658 €
Revenus locatifs : +9 108 €
Charges déductibles : -45 658 €
Résultat foncier Année 1 : -36 550 €(Déficit de 36 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 933 €/an
Revenus locatifs : +9 108 €
Charges déductibles : -6 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15149.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 108 €45 663 €5 438 €-36 555 €21 400 €15 155 €15 155 €
29 290 €6 791 €5 291 €2 499 €--12 657 €
39 476 €6 639 €5 140 €2 836 €--9 820 €
49 665 €6 483 €4 983 €3 183 €--6 637 €
59 859 €6 321 €4 821 €3 538 €--3 099 €
610 056 €6 153 €4 653 €3 903 €---
710 257 €5 980 €4 480 €4 277 €---
810 462 €5 801 €4 301 €4 661 €---
910 671 €5 617 €4 117 €5 055 €---
1010 885 €5 426 €3 926 €5 459 €---
1111 102 €5 229 €3 729 €5 874 €---
1211 325 €5 025 €3 525 €6 299 €---
1311 551 €4 815 €3 315 €6 736 €---
1411 782 €4 597 €3 097 €7 185 €---
1512 018 €4 373 €2 873 €7 645 €---
1612 258 €4 141 €2 641 €8 117 €---
1712 503 €3 901 €2 401 €8 602 €---
1812 753 €3 653 €2 153 €9 100 €---
1913 008 €3 397 €1 897 €9 611 €---
2013 268 €3 133 €1 633 €10 136 €---
2113 534 €2 859 €1 359 €10 675 €---
2213 805 €2 577 €1 077 €11 228 €---
2314 081 €2 285 €785 €11 795 €---
2414 362 €1 984 €484 €12 378 €---
2514 649 €1 672 €173 €12 977 €---
TOTAL291 728 €154 514 €78 291 €137 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913 €-6 420 €+8 333 €
2+1 913 €0 €+1 913 €
3+1 913 €0 €+1 913 €
4+1 913 €0 €+1 913 €
5+1 913 €0 €+1 913 €
6+1 913 €+241 €+1 672 €
7+1 913 €+1 283 €+630 €
8+1 913 €+1 398 €+515 €
9+1 913 €+1 516 €+397 €
10+1 913 €+1 638 €+275 €
11+1 913 €+1 762 €+151 €
12+1 913 €+1 890 €+23 €
13+1 913 €+2 021 €-108 €
14+1 913 €+2 155 €-242 €
15+1 913 €+2 294 €-381 €
16+1 913 €+2 435 €-522 €
17+1 913 €+2 581 €-668 €
18+1 913 €+2 730 €-817 €
19+1 913 €+2 883 €-970 €
20+1 913 €+3 041 €-1 128 €
21+1 913 €+3 202 €-1 289 €
22+1 913 €+3 368 €-1 455 €
23+1 913 €+3 539 €-1 626 €
24+1 913 €+3 714 €-1 801 €
25+1 913 €+3 893 €-1 980 €
Total+47 825 €+41 164 €+6 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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