Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 3 pièce(s) - 69 m²

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface69m²
Coût Total130 710€
Loyer Annuel9 331€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 115,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, dans le quartier calme et verdoyant de La Bolière, un appartement de 3 pièces principales situé au sein d'une résidence arborée et bien entretenue.Exposé plein sud, il bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée et offre un excellent potentiel de rénovation.L'appartement se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon ensoleillé, idéal pour profiter des beaux jours.Il dispose également de deux chambres, d'une cuisine séparée (avec possibilité de l'ouvrir sur le salon pour créer une grande pièce de vie conviviale), d'une salle de bain, d'un WC indépendant, ainsi que d'un cellier et d'une arrière-cuisine, très pratiques pour le rangement.Une place de parking privative complète ce bien.L'ensemble est à rénover entièrement, ce qui permettra à ses futurs propriétaires de le repenser selon leurs envies et d'y créer un intérieur moderne et chaleureux.Situé dans un environnement paisible et verdoyant, à proximité des commerces, écoles et transports, cet appartement conviendra aussi bien à un jeune couple, qu'à une famille ou un investisseur souhaitant valoriser un bien à fort potentiel.Contactez nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite ! Bien proposé par Emilie Blossier, agent commercial(2022AC00242).

Prix du bouquet : 77000.0 euros.

Numéro de mandat : 2719

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Total : 130 710€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 47 550€
Valeur du bien : 124 550€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 638€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7655€ - 11374€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 934,43 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 476 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-125 476€ (-62.0%)
Marge achat-revente :71 766€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 795,86€
Coût de l'assurance :11 110,35€
Taxe foncière : 933,11€/an
Soit par mois : 77,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 550 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 146 €
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -53 146 €
Résultat foncier Année 1 : -43 815 €(Déficit de 43 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 596 €/an
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -5 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22415.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 331 €53 151 €4 223 €-43 819 €21 400 €22 419 €22 419 €
29 518 €5 486 €4 109 €4 031 €--18 388 €
39 708 €5 369 €3 991 €4 340 €--14 049 €
49 902 €5 247 €3 869 €4 656 €--9 393 €
510 100 €5 121 €3 743 €4 979 €--4 414 €
610 302 €4 991 €3 613 €5 311 €---
710 508 €4 857 €3 479 €5 652 €---
810 719 €4 718 €3 340 €6 001 €---
910 933 €4 574 €3 197 €6 359 €---
1011 152 €4 426 €3 049 €6 725 €---
1111 375 €4 273 €2 896 €7 101 €---
1211 602 €4 115 €2 737 €7 487 €---
1311 834 €3 952 €2 574 €7 883 €---
1412 071 €3 783 €2 405 €8 288 €---
1512 312 €3 608 €2 231 €8 704 €---
1612 558 €3 428 €2 051 €9 130 €---
1712 810 €3 242 €1 864 €9 568 €---
1813 066 €3 049 €1 672 €10 016 €---
1913 327 €2 851 €1 473 €10 476 €---
2013 594 €2 645 €1 268 €10 948 €---
2113 866 €2 433 €1 056 €11 432 €---
2214 143 €2 214 €836 €11 929 €---
2314 426 €1 987 €610 €12 438 €---
2414 714 €1 753 €376 €12 961 €---
2515 009 €1 512 €134 €13 497 €---
TOTAL298 879 €142 784 €60 796 €156 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €0 €+1 960 €
6+1 960 €+269 €+1 691 €
7+1 960 €+1 696 €+264 €
8+1 960 €+1 800 €+160 €
9+1 960 €+1 908 €+52 €
10+1 960 €+2 018 €-58 €
11+1 960 €+2 130 €-170 €
12+1 960 €+2 246 €-286 €
13+1 960 €+2 365 €-405 €
14+1 960 €+2 486 €-526 €
15+1 960 €+2 611 €-651 €
16+1 960 €+2 739 €-779 €
17+1 960 €+2 870 €-910 €
18+1 960 €+3 005 €-1 045 €
19+1 960 €+3 143 €-1 183 €
20+1 960 €+3 285 €-1 325 €
21+1 960 €+3 430 €-1 470 €
22+1 960 €+3 579 €-1 619 €
23+1 960 €+3 732 €-1 772 €
24+1 960 €+3 888 €-1 928 €
25+1 960 €+4 049 €-2 089 €
Total+49 000 €+46 828 €+2 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →