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Appartement - 3 pièce(s) - 69 m²

VilleOrléans (45)
Surface69
Coût Total130 710
Loyer Annuel9 331
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 115,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, dans le quartier calme et verdoyant de La Bolière, un appartement de 3 pièces principales situé au sein d'une résidence arborée et bien entretenue.Exposé plein sud, il bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée et offre un excellent potentiel de rénovation.L'appartement se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon ensoleillé, idéal pour profiter des beaux jours.Il dispose également de deux chambres, d'une cuisine séparée (avec possibilité de l'ouvrir sur le salon pour créer une grande pièce de vie conviviale), d'une salle de bain, d'un WC indépendant, ainsi que d'un cellier et d'une arrière-cuisine, très pratiques pour le rangement.Une place de parking privative complète ce bien.L'ensemble est à rénover entièrement, ce qui permettra à ses futurs propriétaires de le repenser selon leurs envies et d'y créer un intérieur moderne et chaleureux.Situé dans un environnement paisible et verdoyant, à proximité des commerces, écoles et transports, cet appartement conviendra aussi bien à un jeune couple, qu'à une famille ou un investisseur souhaitant valoriser un bien à fort potentiel.Contactez nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite ! Bien proposé par Emilie Blossier, agent commercial(2022AC00242).

Prix du bouquet : 77000.0 euros.

Numéro de mandat : 2719

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Total : 130 710
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 47 550
Valeur du bien : 124 550
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 638€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7655€ - 11374€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 934,43 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 476
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :-125 476 (-62.0%)
Marge achat-revente :71 766€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 795,86
Coût de l'assurance :11 110,35
Taxe foncière : 933,11€/an
Soit par mois : 77,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 550(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 400
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 710 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 146
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -53 146
Résultat foncier Année 1 : -43 815(Déficit de 43 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 415
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 596 €/an
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -5 596
Résultat foncier Années 2+ : 3 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22415.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 33153 1514 223-43 81921 400 €22 419 €22 419 €
29 5185 4864 1094 031--18 388 €
39 7085 3693 9914 340--14 049 €
49 9025 2473 8694 656--9 393 €
510 1005 1213 7434 979--4 414 €
610 3024 9913 6135 311---
710 5084 8573 4795 652---
810 7194 7183 3406 001---
910 9334 5743 1976 359---
1011 1524 4263 0496 725---
1111 3754 2732 8967 101---
1211 6024 1152 7377 487---
1311 8343 9522 5747 883---
1412 0713 7832 4058 288---
1512 3123 6082 2318 704---
1612 5583 4282 0519 130---
1712 8103 2421 8649 568---
1813 0663 0491 67210 016---
1913 3272 8511 47310 476---
2013 5942 6451 26810 948---
2113 8662 4331 05611 432---
2214 1432 21483611 929---
2314 4261 98761012 438---
2414 7141 75337612 961---
2515 0091 51213413 497---
TOTAL298 879142 78460 796156 09521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 095
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960-6 420+8 380
2+1 9600+1 960
3+1 9600+1 960
4+1 9600+1 960
5+1 9600+1 960
6+1 960+269+1 691
7+1 960+1 696+264
8+1 960+1 800+160
9+1 960+1 908+52
10+1 960+2 018-58
11+1 960+2 130-170
12+1 960+2 246-286
13+1 960+2 365-405
14+1 960+2 486-526
15+1 960+2 611-651
16+1 960+2 739-779
17+1 960+2 870-910
18+1 960+3 005-1 045
19+1 960+3 143-1 183
20+1 960+3 285-1 325
21+1 960+3 430-1 470
22+1 960+3 579-1 619
23+1 960+3 732-1 772
24+1 960+3 888-1 928
25+1 960+4 049-2 089
Total+49 000+46 828+2 172
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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