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Maison - 3 pièce(s) - 96 m²

VilleCaudiès-de-Fenouillèdes (66)
Surface96
Coût Total123 380
Loyer Annuel8 321
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 760,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Maison T3 située à Caudiès-de-Fenouillèdes, dans le département des Pyrénées-Orientales (66220). Cette charmante maison de ville, construite en 1950, s'étend sur trois niveaux et offre une surface habitable de 86 m², idéale pour une famille ou un couple à la recherche d'un cadre de vie paisible.Au rez-de-chaussée, vous trouverez un couloir d'entrée qui mène à un salon spacieux de 16 m², parfait pour se détendre ou recevoir des amis. Ce niveau comprend également un cellier pratique et un WC, ajoutant à la fonctionnalité de l'espace.Le premier étage est dédié à un séjour lumineux de 20 m², qui fait également office de salle à manger, offrant un espace convivial pour les repas en famille. Ce niveau abrite également une salle de bains et un second WC, ainsi qu'une cuisine aménagée, prête à accueillir vos talents culinaires.Au deuxième étage, vous découvrirez deux chambres confortables, dont une dispose d'une agréable terrasse, idéale pour profiter des journées ensoleillées ou des soirées tranquilles.La maison est semi-détachée, construite en parpaing et couverte de tuiles, ce qui lui confère un charme typique de la région. Bien que non meublée, elle offre un potentiel d'aménagement selon vos goûts et vos besoins.

Cette propriété ne dispose pas de sous-sol ni d'ascenseur, mais son agencement sur trois niveaux permet d'optimiser l'espace. Située dans un environnement calme, cette maison est un véritable havre de paix, tout en étant proche des commodités locales. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien au caractère authentique.

Numéro de mandat : 1760

Ville : Caudiès-de-Fenouillèdes
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Total : 123 380
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 44 540
Valeur du bien : 117 540
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8321€/an
Fourchette totale : 530€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6366€ - 10877€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :775 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 400
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :-1 400 (-1.9%)
Marge achat-revente :-48 980€ (-65.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 653,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 524,02
Coût de l'assurance :11 104,20
Taxe foncière : 832,10€/an
Soit par mois : 69,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1950, souvent associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 540(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 840
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité incluse)
  • Chambres:4 200
    Rénovation chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (peinture et revêtement sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caudiès-de-Fenouillèdes (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 140✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 321 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 380 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 056
Revenus locatifs : +8 321
Charges déductibles : -50 056
Résultat foncier Année 1 : -41 735(Déficit de 41 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 516 €/an
Revenus locatifs : +8 321
Charges déductibles : -5 516
Résultat foncier Années 2+ : 2 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20334.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 32150 0604 244-41 73921 400 €20 339 €20 339 €
28 4875 4084 1323 079--17 260 €
38 6575 2934 0173 364--13 896 €
48 8305 1743 8973 657--10 239 €
59 0075 0503 7743 957--6 282 €
69 1874 9223 6454 265--2 017 €
79 3714 7893 5134 582---
89 5584 6523 3764 906---
99 7494 5103 2335 240---
109 9444 3623 0865 582---
1110 1434 2102 9345 933---
1210 3464 0522 7766 294---
1310 5533 8892 6136 664---
1410 7643 7202 4437 044---
1510 9793 5452 2687 435---
1611 1993 3632 0877 836---
1711 4233 1751 8998 247---
1811 6512 9811 7058 670---
1911 8842 7801 5049 105---
2012 1222 5721 2959 551---
2112 3652 3561 08010 009---
2212 6122 13285610 479---
2312 8641 90162510 963---
2413 1211 66238511 460---
2513 3841 41413811 970---
TOTAL266 525137 97161 524128 55421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 554
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 747-6 420+8 167
2+1 7470+1 747
3+1 7470+1 747
4+1 7470+1 747
5+1 7470+1 747
6+1 7470+1 747
7+1 747+770+977
8+1 747+1 472+275
9+1 747+1 572+175
10+1 747+1 675+72
11+1 747+1 780-33
12+1 747+1 888-141
13+1 747+1 999-252
14+1 747+2 113-366
15+1 747+2 230-483
16+1 747+2 351-604
17+1 747+2 474-727
18+1 747+2 601-854
19+1 747+2 731-984
20+1 747+2 865-1 118
21+1 747+3 003-1 256
22+1 747+3 144-1 397
23+1 747+3 289-1 542
24+1 747+3 438-1 691
25+1 747+3 591-1 844
Total+43 675+38 566+5 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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