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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVallon-sur-Gée (72)
Surface73.5m²
Coût Total88 980€
Loyer Annuel6 097€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 73.5 m²
Prix au m² : 816,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres

Ludovic ESNAULT votre conseiller en immobilier NOOVIMO vous présente en EXCLUSIVITE MAISON DE VILLAGE - 2 CHAMBRES - TERRAIN - CAVE - IDÉAL PREMIER ACHAT OU INVESTISSEMENT Cette maison de village développée sur trois niveaux constitue une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif. Le rez-de-chaussée comprend une cuisine aménagée, une pièce de vie équipée d'un poêle à granulés ainsi qu'un WC indépendant. Le premier étage se compose d'un palier, d'une chambre et d'une salle de bain nécessitant des travaux de rénovation. Le dernier niveau accueille une seconde chambre aménagée sous les combles. À l'extérieur, le bien dispose d'un terrain d'environ 100 m2, d'un abri de jardin ainsi que d'une cave. Poêle à pellet, tout à l'égout, DPE : D / GES : B Vous êtes intéressés ? Contactez-moi, votre conseiller Noovimo, ou par email à . Retrouvez tous mes biens en vente sur ce secteur sur mon site : Prix de vente : 60 000 EUR TTC, incluant 5 000 EUR d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit 55 000 EUR net vendeur. Nos honoraires sont consultables sur : Votre agent commercial est inscrit au RSAC de Le Mans no 879 881 324. Cette annonce vous est proposée par ESNAULT Ludovic - NoRSAC: , Enregistré à de

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Vallon-sur-Gée
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72540
Coordonnées : 47.956138, -0.083095
Total : 88 980€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 24 180€
Valeur du bien : 84 180€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.5m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6097€/an
Fourchette totale : 405€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 4858€ - 7653€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 072,5 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :78 829 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-18 829€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-10 151€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :33,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 466,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 104,19€
Coût de l'assurance :10 010,25€
Taxe foncière : 609,74€/an
Soit par mois : 50,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant des travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture vieillissante nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des surfaces, vérification de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification et entretien du poêle à granulés existant.
Quantité: 1 poêle
Raison: Système de chauffage existant à vérifier pour assurer son bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 180 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 680€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Chambres:7 000€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 25€/m² = 675€, Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3975€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 25€/m² = 500€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:800€
    Peinture: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 250€
  • Chauffage:200€
    Vérification poêle à granulés: 1 × 200€ = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallon-sur-Gée (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 097 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 980 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 044 €
Revenus locatifs : +6 097 €
Charges déductibles : -28 044 €
Résultat foncier Année 1 : -21 947 €(Déficit de 21 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 864 €/an
Revenus locatifs : +6 097 €
Charges déductibles : -3 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 547.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 097 €28 047 €2 857 €-21 950 €21 400 €550 €550 €
26 219 €3 790 €2 780 €2 429 €---
36 344 €3 710 €2 700 €2 634 €---
46 471 €3 627 €2 617 €2 843 €---
56 600 €3 542 €2 532 €3 058 €---
66 732 €3 454 €2 444 €3 278 €---
76 867 €3 363 €2 353 €3 504 €---
87 004 €3 269 €2 259 €3 735 €---
97 144 €3 172 €2 161 €3 972 €---
107 287 €3 071 €2 061 €4 216 €---
117 433 €2 968 €1 957 €4 465 €---
127 581 €2 861 €1 850 €4 721 €---
137 733 €2 750 €1 740 €4 983 €---
147 888 €2 636 €1 626 €5 252 €---
158 045 €2 518 €1 508 €5 528 €---
168 206 €2 396 €1 386 €5 810 €---
178 370 €2 270 €1 260 €6 101 €---
188 538 €2 140 €1 130 €6 398 €---
198 709 €2 005 €995 €6 703 €---
208 883 €1 867 €856 €7 016 €---
219 060 €1 723 €713 €7 337 €---
229 242 €1 575 €565 €7 667 €---
239 426 €1 422 €412 €8 004 €---
249 615 €1 264 €254 €8 351 €---
259 807 €1 101 €90 €8 707 €---
TOTAL195 300 €90 538 €41 104 €104 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280 €-6 420 €+7 700 €
2+1 280 €+564 €+716 €
3+1 280 €+790 €+490 €
4+1 280 €+853 €+427 €
5+1 280 €+917 €+363 €
6+1 280 €+983 €+297 €
7+1 280 €+1 051 €+229 €
8+1 280 €+1 121 €+159 €
9+1 280 €+1 192 €+88 €
10+1 280 €+1 265 €+15 €
11+1 280 €+1 340 €-60 €
12+1 280 €+1 416 €-136 €
13+1 280 €+1 495 €-215 €
14+1 280 €+1 576 €-296 €
15+1 280 €+1 658 €-378 €
16+1 280 €+1 743 €-463 €
17+1 280 €+1 830 €-550 €
18+1 280 €+1 919 €-639 €
19+1 280 €+2 011 €-731 €
20+1 280 €+2 105 €-825 €
21+1 280 €+2 201 €-921 €
22+1 280 €+2 300 €-1 020 €
23+1 280 €+2 401 €-1 121 €
24+1 280 €+2 505 €-1 225 €
25+1 280 €+2 612 €-1 332 €
Total+32 000 €+31 429 €+571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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