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Appartement

VillePau (64)
Surface83.68
Coût Total162 000
Loyer Annuel10 515
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 83.68 m²
Prix au m² : 1 661,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif

REF: 2338 Découvrez cet appartement de T3 Bis de 83,68 m², situé à PAU (64000), secteur université. Dans une résidence sécurisée avec tous les transports et commerce au pied de la résidence, Il s'organise comme suit : une entrée, un grand espace salon salle à manger avec cuisine américaine aménagée et équipée, un suite parental avec salle d'eau, une chambres avec placard, un bureau, une salle d'eau et des toilettes indépendantes. Le salon et l'ensemble des trois chambres profitent d'une grande loggia fermé de 24,35 environ. Cet appartement est situé au 4ème étage d'un immeuble des années 1987 avec ascenseur. Cet appartement est vendu avec deux caves, un garage. Prix de vente 139 000€ (honoraires à la charge du vendeur). Prenez rendez-vous avec l'un des négociateurs de notre agence. 05 59 40 30 31 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Bien proposé par Guillaume DUCHAUSSOY, agent commercial(897 969 739).

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.312304, -0.353614
Total : 162 000
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 11 880
Valeur du bien : 150 880
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.68
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10515€/an
Fourchette totale : 690€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8275€ - 13360€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 098,33 €/m²
Basé sur :497 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 588
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-36 588 (-20.8%)
Marge achat-revente :13 588€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 349,47
Coût de l'assurance :14 175,00
Taxe foncière : 1 051,47€/an
Soit par mois : 87,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre avec parquet usé
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 880(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 080
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 515 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 727
Revenus locatifs : +10 515
Charges déductibles : -18 727
Résultat foncier Année 1 : -8 213(Déficit de 8 213 €)
Imputable sur revenu global : 8 213
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 847 €/an
Revenus locatifs : +10 515
Charges déductibles : -6 847
Résultat foncier Années 2+ : 3 667 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 51518 7325 234-8 2188 218 €--
210 7256 7115 0934 014---
310 9396 5654 9464 375---
411 1586 4144 7954 744---
511 3816 2584 6395 123---
611 6096 0974 4785 512---
711 8415 9304 3125 911---
812 0785 7584 1406 320---
912 3205 5813 9626 739---
1012 5665 3973 7787 169---
1112 8175 2073 5897 610---
1213 0745 0113 3938 062---
1313 3354 8093 1908 526---
1413 6024 5992 9819 002---
1513 8744 3832 7659 491---
1614 1514 1602 5419 992---
1714 4343 9292 31110 505---
1814 7233 6912 07211 032---
1915 0183 4441 82611 573---
2015 3183 1901 57112 128---
2115 6242 9271 30812 698---
2215 9372 6551 03713 282---
2316 2552 37475613 881---
2416 5812 08446614 496---
2516 9121 78516615 128---
TOTAL336 788127 69175 349209 0978 218Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 465
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 097
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 208-2 465+4 673
2+2 208+1 204+1 004
3+2 208+1 312+896
4+2 208+1 423+785
5+2 208+1 537+671
6+2 208+1 654+554
7+2 208+1 773+435
8+2 208+1 896+312
9+2 208+2 022+186
10+2 208+2 151+57
11+2 208+2 283-75
12+2 208+2 419-211
13+2 208+2 558-350
14+2 208+2 701-493
15+2 208+2 847-639
16+2 208+2 997-789
17+2 208+3 152-944
18+2 208+3 310-1 102
19+2 208+3 472-1 264
20+2 208+3 638-1 430
21+2 208+3 809-1 601
22+2 208+3 985-1 777
23+2 208+4 164-1 956
24+2 208+4 349-2 141
25+2 208+4 538-2 330
Total+55 200+62 729+-7 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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