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Maison de ville 3 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleBellac (87)
Surface76m²
Coût Total98 705€
Loyer Annuel7 083€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 625 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 666,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 3 pièces principales

Cette charmante maison de ville, située dans le centre historique de Bellac saura vous séduire. Elle est composée d'une cuisine équipée, d'un salon traversant, de deux chambres et d'un bureau. La cuisine ouvre sur une cour de plus de 40m² sans vis à vis et sa grange attenante vous offre de nombreuses possibilités. Honoraires à charge acquéreur : 12.5% Référence annonce : 363-8145U Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 45 000 €

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.116780, 1.044800
Total : 98 705€
Prix d'acquisition : 50 625€
Travaux : 44 030€
Valeur du bien : 94 655€
Frais de notaire : 4 050€
Coût estimé : 4 050€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7083€/an
Fourchette totale : 465€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5577€ - 8997€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 705€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 509,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 753,12€
Coût de l'assurance :8 389,93€
Taxe foncière : 708,35€/an
Soit par mois : 59,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 030 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 800€
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 50€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (sanitaires et carrelage inclus)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 705 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 250 €
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -48 250 €
Résultat foncier Année 1 : -41 167 €(Déficit de 41 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 220 €/an
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -4 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19766.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 906 €(65% de 50 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 197 €/an
Calcul : 32 906 € × 3,636% = 1 197 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 083 €48 253 €3 179 €-41 170 €21 400 €19 770 €19 770 €
27 225 €4 137 €3 093 €3 088 €--16 682 €
37 370 €4 048 €3 004 €3 321 €--13 360 €
47 517 €3 956 €2 913 €3 561 €--9 800 €
57 667 €3 862 €2 818 €3 806 €--5 994 €
67 821 €3 764 €2 720 €4 057 €--1 937 €
77 977 €3 662 €2 618 €4 315 €---
88 137 €3 558 €2 514 €4 579 €---
98 299 €3 450 €2 406 €4 850 €---
108 465 €3 338 €2 294 €5 127 €---
118 635 €3 223 €2 179 €5 412 €---
128 807 €3 104 €2 060 €5 704 €---
138 984 €2 981 €1 937 €6 003 €---
149 163 €2 854 €1 810 €6 310 €---
159 346 €2 722 €1 678 €6 624 €---
169 533 €2 587 €1 543 €6 947 €---
179 724 €2 447 €1 403 €7 278 €---
189 919 €2 302 €1 258 €7 617 €---
1910 117 €2 152 €1 108 €7 965 €---
2010 319 €1 998 €954 €8 322 €---
2110 526 €1 838 €794 €8 688 €---
2210 736 €1 673 €629 €9 063 €---
2310 951 €1 503 €459 €9 448 €---
2411 170 €1 327 €283 €9 843 €---
2511 393 €1 145 €101 €10 249 €---
TOTAL226 885 €115 882 €45 753 €111 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-6 420 €+7 908 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €0 €+1 488 €
5+1 488 €0 €+1 488 €
6+1 488 €0 €+1 488 €
7+1 488 €+713 €+775 €
8+1 488 €+1 374 €+114 €
9+1 488 €+1 455 €+33 €
10+1 488 €+1 538 €-50 €
11+1 488 €+1 624 €-136 €
12+1 488 €+1 711 €-223 €
13+1 488 €+1 801 €-313 €
14+1 488 €+1 893 €-405 €
15+1 488 €+1 987 €-499 €
16+1 488 €+2 084 €-596 €
17+1 488 €+2 183 €-695 €
18+1 488 €+2 285 €-797 €
19+1 488 €+2 389 €-901 €
20+1 488 €+2 496 €-1 008 €
21+1 488 €+2 606 €-1 118 €
22+1 488 €+2 719 €-1 231 €
23+1 488 €+2 834 €-1 346 €
24+1 488 €+2 953 €-1 465 €
25+1 488 €+3 075 €-1 587 €
Total+37 200 €+33 301 €+3 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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