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Appartement 5 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paul-Trois-Châteaux (26)
Surface87m²
Coût Total143 760€
Loyer Annuel9 931€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 264,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 87 m² - Appartement 5 pièces 87 m²

Situé au troisième et dernier étage d'une copropriété sans ascenseur, rénovée énergétiquement en 2025 et datant de 1965, l'agence DELAS-LAUZIER vous propose un appartement de type T5, de 86.70 mètres carrés, composé d'une cuisine, une loggia et un salon-séjour. Un couloir dessert une salle de bains, trois chambres avec rangements et WC séparés. Un balcon et une cave dépendent de l'appartement. Possibilité de faire une quatrième chambre dans le double séjour. Chauffage collectif au gaz. Stationnement libre dans la copropriété. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 87 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/02/2026

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 880 € et 2 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Paul-Trois-Châteaux
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26130
Coordonnées : 44.359802, 4.744758
Total : 143 760€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 24 960€
Valeur du bien : 134 960€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9931€/an
Fourchette totale : 668€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 8021€ - 12296€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 811,29 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :157 582 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-47 582€ (-30.2%)
Marge achat-revente :13 822€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 842,84€
Coût de l'assurance :12 579,00€
Taxe foncière : 993,10€/an
Soit par mois : 82,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 960 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 7000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Trois-Châteaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 282 €
Revenus locatifs : +9 931 €
Charges déductibles : -31 282 €
Résultat foncier Année 1 : -21 351 €(Déficit de 21 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 351 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 322 €/an
Revenus locatifs : +9 931 €
Charges déductibles : -6 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 609 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 931 €31 287 €4 830 €-21 356 €21 356 €--
210 130 €6 198 €4 702 €3 931 €---
310 332 €6 066 €4 569 €4 267 €---
410 539 €5 928 €4 432 €4 610 €---
510 750 €5 786 €4 290 €4 963 €---
610 965 €5 639 €4 143 €5 325 €---
711 184 €5 487 €3 991 €5 696 €---
811 408 €5 330 €3 834 €6 077 €---
911 636 €5 168 €3 671 €6 468 €---
1011 868 €4 999 €3 503 €6 869 €---
1112 106 €4 825 €3 329 €7 281 €---
1212 348 €4 645 €3 149 €7 703 €---
1312 595 €4 459 €2 963 €8 136 €---
1412 847 €4 266 €2 770 €8 581 €---
1513 104 €4 067 €2 570 €9 037 €---
1613 366 €3 860 €2 364 €9 506 €---
1713 633 €3 647 €2 151 €9 986 €---
1813 906 €3 426 €1 930 €10 480 €---
1914 184 €3 198 €1 701 €10 986 €---
2014 468 €2 961 €1 465 €11 506 €---
2114 757 €2 717 €1 221 €12 040 €---
2215 052 €2 464 €968 €12 588 €---
2315 353 €2 202 €706 €13 151 €---
2415 660 €1 932 €435 €13 729 €---
2515 973 €1 652 €155 €14 322 €---
TOTAL318 093 €132 209 €69 843 €185 884 €21 356 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 407 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-6 407 €+8 493 €
2+2 086 €+1 179 €+907 €
3+2 086 €+1 280 €+806 €
4+2 086 €+1 383 €+703 €
5+2 086 €+1 489 €+597 €
6+2 086 €+1 598 €+488 €
7+2 086 €+1 709 €+377 €
8+2 086 €+1 823 €+263 €
9+2 086 €+1 940 €+146 €
10+2 086 €+2 061 €+25 €
11+2 086 €+2 184 €-98 €
12+2 086 €+2 311 €-225 €
13+2 086 €+2 441 €-355 €
14+2 086 €+2 574 €-488 €
15+2 086 €+2 711 €-625 €
16+2 086 €+2 852 €-766 €
17+2 086 €+2 996 €-910 €
18+2 086 €+3 144 €-1 058 €
19+2 086 €+3 296 €-1 210 €
20+2 086 €+3 452 €-1 366 €
21+2 086 €+3 612 €-1 526 €
22+2 086 €+3 776 €-1 690 €
23+2 086 €+3 945 €-1 859 €
24+2 086 €+4 119 €-2 033 €
25+2 086 €+4 297 €-2 211 €
Total+52 150 €+55 765 €+-3 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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