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vente - maison

Bien expiré
VilleSaint-Brice (53)
Surface78m²
Coût Total101 600€
Loyer Annuel6 528€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Salle de bain, Plain pied

Charles Morel vous propose à la vente cette maison 4 pièces - 79 m² habitables à Saint-Brice

Cette maison individuelle construite entre 1989 et 2000 offre un cadre calme et verdoyant, idéal pour une résidence principale confortable ou un premier achat.

Caractéristiques principales :

  • Surface habitable : 78,5 m²
  • Nombre de pièces : 4
  • Chambres : 2
  • Salle de bains WC séparé
  • Terrain : agréable espace extérieur avec potentiel d'aménagement paysager

Points forts du bien :

  • Maison saine, en parpaing, architecture sobre et fonctionnelle
  • Double vitrage PVC déjà installé
  • Isolation en toiture existante (30 cm)
  • Maison de plain-pied, facile à vivre au quotidien

? Pour toute information ou pour organiser une visite : Charles Morel - 3G IMMO ? 06 38 55 53 55 ? charles.morel@3gimmobilier.com

Honoraires de 8.33 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (60 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Charles MOREL inscrit au RSAC de LE MANS n° 900 233 800 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Brice
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53290
Coordonnées : 47.870000, -0.450000
Total : 101 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 96 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6528€/an
Fourchette totale : 423€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5076€ - 8395€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 008,77 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 684 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-13 684€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-22 916€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 522,81€
Coût de l'assurance :8 890,00€
Taxe foncière : 652,79€/an
Soit par mois : 54,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite entre 1989 et 2000, généralement classe D.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et murs en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et traitement de l'humidité, nettoyage des surfaces
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité sur les murs
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
GarageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et rafraîchissement
Nettoyage du sol en terre battue et des murs en parpaing, peinture si nécessaire
Quantité: garage (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite nettoyage
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 300€
    Remplacement baignoire: 1 baignoire à 800€, Remplacement lavabo: 1 lavabo à 300€, Carrelage partiel 6 m² × 50€/m² = 300€, Mise aux normes plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant traitement humidité et main d'œuvre)
  • Chambres:10 000€
    Revêtement de sol: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Mise aux normes électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€ = 6000€
  • Garage:1 200€
    Nettoyage et peinture garage: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant nettoyage et main d'œuvre)
  • Électricité générale:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau à 900€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brice (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salon
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 528 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 829 €
Revenus locatifs : +6 528 €
Charges déductibles : -35 829 €
Résultat foncier Année 1 : -29 301 €(Déficit de 29 301 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 429 €/an
Revenus locatifs : +6 528 €
Charges déductibles : -4 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18601.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 528 €35 832 €3 424 €-29 304 €10 700 €18 604 €18 604 €
26 658 €4 341 €3 333 €2 317 €--16 287 €
36 792 €4 248 €3 239 €2 544 €--13 743 €
46 927 €4 150 €3 142 €2 777 €--10 966 €
57 066 €4 050 €3 041 €3 016 €--7 950 €
67 207 €3 946 €2 937 €3 262 €--4 689 €
77 351 €3 838 €2 830 €3 513 €--1 175 €
87 498 €3 727 €2 718 €3 772 €---
97 648 €3 611 €2 603 €4 037 €---
107 801 €3 492 €2 484 €4 309 €---
117 957 €3 369 €2 361 €4 588 €---
128 117 €3 241 €2 233 €4 875 €---
138 279 €3 109 €2 101 €5 170 €---
148 444 €2 973 €1 964 €5 472 €---
158 613 €2 831 €1 823 €5 782 €---
168 786 €2 685 €1 677 €6 101 €---
178 961 €2 534 €1 525 €6 428 €---
189 141 €2 377 €1 369 €6 763 €---
199 323 €2 215 €1 207 €7 108 €---
209 510 €2 048 €1 039 €7 462 €---
219 700 €1 874 €866 €7 826 €---
229 894 €1 695 €687 €8 199 €---
2310 092 €1 509 €501 €8 583 €---
2410 294 €1 317 €309 €8 977 €---
2510 500 €1 119 €110 €9 381 €---
TOTAL209 089 €106 132 €49 523 €102 957 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €-3 210 €+4 581 €
2+1 371 €0 €+1 371 €
3+1 371 €0 €+1 371 €
4+1 371 €0 €+1 371 €
5+1 371 €0 €+1 371 €
6+1 371 €0 €+1 371 €
7+1 371 €0 €+1 371 €
8+1 371 €+779 €+592 €
9+1 371 €+1 211 €+160 €
10+1 371 €+1 293 €+78 €
11+1 371 €+1 377 €-6 €
12+1 371 €+1 463 €-92 €
13+1 371 €+1 551 €-180 €
14+1 371 €+1 642 €-271 €
15+1 371 €+1 735 €-364 €
16+1 371 €+1 830 €-459 €
17+1 371 €+1 928 €-557 €
18+1 371 €+2 029 €-658 €
19+1 371 €+2 132 €-761 €
20+1 371 €+2 239 €-868 €
21+1 371 €+2 348 €-977 €
22+1 371 €+2 460 €-1 089 €
23+1 371 €+2 575 €-1 204 €
24+1 371 €+2 693 €-1 322 €
25+1 371 €+2 814 €-1 443 €
Total+34 275 €+30 887 €+3 388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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