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Vente Appartement T3

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface65m²
Coût Total83 900€
Loyer Annuel6 731€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 de 65m2, refait à neuf, 4ème étage sans ascenseur, DPE Classe D effectué en février 2026, comprenant :

  • Salon avec balcon
  • Cuisine avec cellier
  • 2 chambres, dont une avec balcon
  • Salle de bain avec baignoire
  • WC indépendant
  • 3 grands placards
  • Une cave
  • Une place de parking
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.836890, 1.225760
Total : 83 900€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 19 100€
Valeur du bien : 79 100€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6731€/an
Fourchette totale : 447€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5365€ - 8445€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 492,89€
Coût de l'assurance :7 341,25€
Taxe foncière : 673,10€/an
Soit par mois : 56,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 495,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 100 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 866 €
Revenus locatifs : +6 731 €
Charges déductibles : -22 866 €
Résultat foncier Année 1 : -16 135 €(Déficit de 16 135 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 766 €/an
Revenus locatifs : +6 731 €
Charges déductibles : -3 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5435.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 731 €22 869 €2 802 €-16 138 €10 700 €5 438 €5 438 €
26 866 €3 694 €2 728 €3 171 €--2 267 €
37 003 €3 617 €2 651 €3 386 €---
47 143 €3 538 €2 571 €3 605 €---
57 286 €3 455 €2 488 €3 831 €---
67 432 €3 370 €2 403 €4 062 €---
77 580 €3 281 €2 314 €4 299 €---
87 732 €3 190 €2 223 €4 542 €---
97 886 €3 095 €2 129 €4 791 €---
108 044 €2 998 €2 031 €5 046 €---
118 205 €2 897 €1 930 €5 308 €---
128 369 €2 792 €1 825 €5 577 €---
138 537 €2 684 €1 717 €5 853 €---
148 707 €2 572 €1 605 €6 135 €---
158 881 €2 456 €1 490 €6 425 €---
169 059 €2 337 €1 370 €6 722 €---
179 240 €2 213 €1 246 €7 027 €---
189 425 €2 085 €1 118 €7 340 €---
199 613 €1 952 €986 €7 661 €---
209 806 €1 815 €849 €7 990 €---
2110 002 €1 674 €707 €8 328 €---
2210 202 €1 527 €560 €8 675 €---
2310 406 €1 376 €409 €9 030 €---
2410 614 €1 219 €252 €9 395 €---
2510 826 €1 057 €90 €9 770 €---
TOTAL215 595 €83 762 €40 493 €131 834 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-3 210 €+4 624 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €+336 €+1 078 €
4+1 414 €+1 082 €+332 €
5+1 414 €+1 149 €+265 €
6+1 414 €+1 219 €+195 €
7+1 414 €+1 290 €+124 €
8+1 414 €+1 363 €+51 €
9+1 414 €+1 437 €-23 €
10+1 414 €+1 514 €-100 €
11+1 414 €+1 593 €-179 €
12+1 414 €+1 673 €-259 €
13+1 414 €+1 756 €-342 €
14+1 414 €+1 841 €-427 €
15+1 414 €+1 928 €-514 €
16+1 414 €+2 017 €-603 €
17+1 414 €+2 108 €-694 €
18+1 414 €+2 202 €-788 €
19+1 414 €+2 298 €-884 €
20+1 414 €+2 397 €-983 €
21+1 414 €+2 498 €-1 084 €
22+1 414 €+2 602 €-1 188 €
23+1 414 €+2 709 €-1 295 €
24+1 414 €+2 819 €-1 405 €
25+1 414 €+2 931 €-1 517 €
Total+35 350 €+39 550 €+-4 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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