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Maison à vendre

Bien expiré
VillePont-Melvez (22)
Surface132m²
Coût Total197 014€
Loyer Annuel11 467€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 680 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 891,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 4 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL JULIEN-PIERRE GLÉRON & ASSOCIÉS, NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - PONT MELVEZ (22390)

Maison en pierres sous ardoises à usage d'habitation comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : cuisine, salon-séjour avec cheminée à insert, dégagement, salle de douches, WC, dégagement, WC avec lave-mains, buanderie, chaufferie.
  • À l'étage : couloir avec placards desservant deux chambres, une chambre en enfilade, chambre avec placards bureau, cabinet de toilettes.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL JULIEN-PIERRE GLÉRON & ASSOCIÉS, NOTAIRES - Notaires à Guingamp - N° SIRET : 78980353300015

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Ville : Pont-Melvez
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22390
Coordonnées : 48.472140, -3.286998
Total : 197 014€
Prix d'acquisition : 117 680€
Travaux : 69 920€
Valeur du bien : 187 600€
Frais de notaire : 9 414€
Coût estimé : 9 414€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11467€/an
Fourchette totale : 748€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 8972€ - 14656€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,34 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 208 €
Prix d'achat :117 680 €
Décote à l'achat :-24 528€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-54 806€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 014€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 573,86€
Coût de l'assurance :17 238,73€
Taxe foncière : 1 146,72€/an
Soit par mois : 95,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec électroménager daté, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 920 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pont-Melvez). Les prix sont ajustés pour la région rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 467 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 014 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 174 €
Revenus locatifs : +11 467 €
Charges déductibles : -78 174 €
Résultat foncier Année 1 : -66 707 €(Déficit de 66 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 254 €/an
Revenus locatifs : +11 467 €
Charges déductibles : -8 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45306.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 492 €(65% de 117 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 492 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 467 €78 180 €6 424 €-66 713 €21 400 €45 313 €45 313 €
211 697 €8 087 €6 251 €3 609 €--41 704 €
311 931 €7 909 €6 072 €4 022 €--37 682 €
412 169 €7 724 €5 888 €4 445 €--33 237 €
512 412 €7 533 €5 697 €4 879 €--28 357 €
612 661 €7 336 €5 500 €5 325 €--23 032 €
712 914 €7 132 €5 296 €5 782 €--17 251 €
813 172 €6 921 €5 085 €6 251 €--11 000 €
913 436 €6 704 €4 867 €6 732 €--4 268 €
1013 704 €6 479 €4 642 €7 226 €---
1113 978 €6 246 €4 410 €7 732 €---
1214 258 €6 006 €4 170 €8 252 €---
1314 543 €5 757 €3 921 €8 786 €---
1414 834 €5 501 €3 664 €9 333 €---
1515 131 €5 235 €3 399 €9 895 €---
1615 433 €4 961 €3 125 €10 472 €---
1715 742 €4 678 €2 842 €11 064 €---
1816 057 €4 385 €2 549 €11 672 €---
1916 378 €4 082 €2 246 €12 296 €---
2016 706 €3 769 €1 933 €12 936 €---
2117 040 €3 446 €1 610 €13 594 €---
2217 380 €3 112 €1 276 €14 269 €---
2317 728 €2 767 €930 €14 962 €---
2418 083 €2 410 €573 €15 673 €---
2518 444 €2 041 €204 €16 404 €---
TOTAL367 299 €208 401 €92 574 €158 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-6 420 €+8 828 €
2+2 408 €0 €+2 408 €
3+2 408 €0 €+2 408 €
4+2 408 €0 €+2 408 €
5+2 408 €0 €+2 408 €
6+2 408 €0 €+2 408 €
7+2 408 €0 €+2 408 €
8+2 408 €0 €+2 408 €
9+2 408 €0 €+2 408 €
10+2 408 €+887 €+1 521 €
11+2 408 €+2 320 €+88 €
12+2 408 €+2 476 €-68 €
13+2 408 €+2 636 €-228 €
14+2 408 €+2 800 €-392 €
15+2 408 €+2 969 €-561 €
16+2 408 €+3 142 €-734 €
17+2 408 €+3 319 €-911 €
18+2 408 €+3 502 €-1 094 €
19+2 408 €+3 689 €-1 281 €
20+2 408 €+3 881 €-1 473 €
21+2 408 €+4 078 €-1 670 €
22+2 408 €+4 281 €-1 873 €
23+2 408 €+4 488 €-2 080 €
24+2 408 €+4 702 €-2 294 €
25+2 408 €+4 921 €-2 513 €
Total+60 200 €+47 669 €+12 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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