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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface74m²
Coût Total172 000€
Loyer Annuel16 521€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 729,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans le secteur de l'Ariane, cet appartement 3 pièces de 74 m2 se trouve au 5ème étage d'un immeuble. Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC. L'appartement dispose de deux balcons, offrant une agréable exposition Est/Ouest, permettant une belle luminosité tout au long de la journée. Une cave vient compléter ce bien et apporte un espace de rangement supplémentaire. Prix de vente : 128 000 EUR Idéal pour un premier achat ou un investissement.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 172 000€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 33 760€
Valeur du bien : 161 760€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1377€/mois
Loyer annuel estimé : 16521€/an
Fourchette totale : 979€ - 1937€/mois
Fourchette annuelle : 11743€ - 23241€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 727,84€
Coût de l'assurance :15 050,00€
Taxe foncière : 1 652,07€/an
Soit par mois : 137,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 376,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 760 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (douche, lavabo, WC, carrelage) + Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 521 €/an
Calcul : 1 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 549 €
Revenus locatifs : +16 521 €
Charges déductibles : -41 549 €
Résultat foncier Année 1 : -25 028 €(Déficit de 25 028 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 789 €/an
Revenus locatifs : +16 521 €
Charges déductibles : -7 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 732 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14327.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 521 €41 554 €5 540 €-25 033 €10 700 €14 333 €14 333 €
216 851 €7 644 €5 390 €9 207 €--5 126 €
317 188 €7 489 €5 235 €9 699 €---
417 532 €7 329 €5 075 €10 203 €---
517 883 €7 164 €4 910 €10 718 €---
618 240 €6 993 €4 739 €11 247 €---
718 605 €6 817 €4 563 €11 788 €---
818 977 €6 635 €4 381 €12 342 €---
919 357 €6 447 €4 192 €12 910 €---
1019 744 €6 252 €3 998 €13 492 €---
1120 139 €6 051 €3 797 €14 087 €---
1220 541 €5 844 €3 590 €14 698 €---
1320 952 €5 629 €3 375 €15 323 €---
1421 371 €5 408 €3 154 €15 964 €---
1521 799 €5 179 €2 925 €16 620 €---
1622 235 €4 942 €2 688 €17 292 €---
1722 679 €4 698 €2 444 €17 981 €---
1823 133 €4 446 €2 192 €18 687 €---
1923 596 €4 185 €1 931 €19 410 €---
2024 068 €3 916 €1 662 €20 152 €---
2124 549 €3 638 €1 384 €20 911 €---
2225 040 €3 350 €1 096 €21 690 €---
2325 541 €3 053 €799 €22 487 €---
2426 051 €2 747 €492 €23 305 €---
2526 572 €2 430 €176 €24 143 €---
TOTAL529 162 €169 840 €79 728 €359 323 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 469 €-3 210 €+6 679 €
2+3 469 €0 €+3 469 €
3+3 469 €+1 372 €+2 097 €
4+3 469 €+3 061 €+408 €
5+3 469 €+3 216 €+253 €
6+3 469 €+3 374 €+95 €
7+3 469 €+3 536 €-67 €
8+3 469 €+3 703 €-234 €
9+3 469 €+3 873 €-404 €
10+3 469 €+4 048 €-579 €
11+3 469 €+4 226 €-757 €
12+3 469 €+4 409 €-940 €
13+3 469 €+4 597 €-1 128 €
14+3 469 €+4 789 €-1 320 €
15+3 469 €+4 986 €-1 517 €
16+3 469 €+5 188 €-1 719 €
17+3 469 €+5 394 €-1 925 €
18+3 469 €+5 606 €-2 137 €
19+3 469 €+5 823 €-2 354 €
20+3 469 €+6 045 €-2 576 €
21+3 469 €+6 273 €-2 804 €
22+3 469 €+6 507 €-3 038 €
23+3 469 €+6 746 €-3 277 €
24+3 469 €+6 991 €-3 522 €
25+3 469 €+7 243 €-3 774 €
Total+86 725 €+107 797 €+-21 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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