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Appartement 3 pièces 70 m²

VillePithiviers (45)
Surface70m²
Coût Total146 660€
Loyer Annuel8 098€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Dans un petit immeuble récemment ravalé en plein centre de Pithiviers, je vous propose cet appartement F3 rénové. Il se compose de 2 chambres dont une très grande (18 m2), d'un double séjour lumineux ouvert sur une cuisine américaine, une salle d'eau avec wc. Une cave et une place de parking viennent compléter ce bien. Bonne situation géographique à proximité immédiate des commerces, écoles et de toutes les commodités. N'hésitez pas à m'appeler du lundi au samedi de 9 h à 20 h pour plus d'informations.Ce bien vous est présenté par Jean-pierre Vulliet-prou - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Lons-le-Saunier sous le numéro 447729336. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2026

Consommation énergie primaire : 363 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.173088, 2.251230
Total : 146 660€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 139 100€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8098€/an
Fourchette totale : 552€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6620€ - 9906€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 381,43 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 700 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :-2 200€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-49 960€ (-51.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :42,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 773,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 426,28€
Coût de l'assurance :12 832,75€
Taxe foncière : 809,78€/an
Soit par mois : 67,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 098 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 919 €
Revenus locatifs : +8 098 €
Charges déductibles : -50 919 €
Résultat foncier Année 1 : -42 821 €(Déficit de 42 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 319 €/an
Revenus locatifs : +8 098 €
Charges déductibles : -6 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21421.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 098 €50 924 €5 001 €-42 826 €21 400 €21 426 €21 426 €
28 260 €6 192 €4 869 €2 068 €--19 358 €
38 425 €6 055 €4 732 €2 370 €--16 988 €
48 593 €5 914 €4 591 €2 679 €--14 309 €
58 765 €5 768 €4 445 €2 998 €--11 311 €
68 941 €5 616 €4 293 €3 324 €--7 987 €
79 119 €5 460 €4 137 €3 660 €--4 327 €
89 302 €5 298 €3 974 €4 004 €--323 €
99 488 €5 130 €3 807 €4 358 €---
109 678 €4 956 €3 633 €4 722 €---
119 871 €4 776 €3 453 €5 095 €---
1210 069 €4 590 €3 267 €5 479 €---
1310 270 €4 397 €3 074 €5 873 €---
1410 475 €4 198 €2 875 €6 277 €---
1510 685 €3 992 €2 668 €6 693 €---
1610 899 €3 778 €2 455 €7 121 €---
1711 117 €3 557 €2 234 €7 560 €---
1811 339 €3 328 €2 005 €8 011 €---
1911 566 €3 091 €1 768 €8 475 €---
2011 797 €2 846 €1 523 €8 951 €---
2112 033 €2 592 €1 269 €9 441 €---
2212 274 €2 329 €1 006 €9 944 €---
2312 519 €2 057 €734 €10 462 €---
2412 769 €1 776 €453 €10 993 €---
2513 025 €1 485 €162 €11 540 €---
TOTAL259 376 €150 104 €72 426 €109 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €0 €+1 701 €
7+1 701 €0 €+1 701 €
8+1 701 €0 €+1 701 €
9+1 701 €+1 211 €+490 €
10+1 701 €+1 417 €+284 €
11+1 701 €+1 529 €+172 €
12+1 701 €+1 644 €+57 €
13+1 701 €+1 762 €-61 €
14+1 701 €+1 883 €-182 €
15+1 701 €+2 008 €-307 €
16+1 701 €+2 136 €-435 €
17+1 701 €+2 268 €-567 €
18+1 701 €+2 403 €-702 €
19+1 701 €+2 542 €-841 €
20+1 701 €+2 685 €-984 €
21+1 701 €+2 832 €-1 131 €
22+1 701 €+2 983 €-1 282 €
23+1 701 €+3 138 €-1 437 €
24+1 701 €+3 298 €-1 597 €
25+1 701 €+3 462 €-1 761 €
Total+42 525 €+32 782 €+9 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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