Appartement à vendre

Bien expiré

VilleWittenheim (68)

Surface88m²

Coût Total101 040€

Loyer Annuel11 102€

Rentabilité10.99%

Cashflow/mois-8€

Prix : 88 000 €

Surface : 88 m²

Prix au m² : 1 000 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 0

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 3 chambres, Pas de balcon

Découvrez ce lumineux 4 pièces entièrement rénové avec soin, offrant une vaste pièce de vie de 36 m² avec cuisine équipée ouverte, 3 belles chambres (9, 12 et 14 m²), une salle d'eau moderne avec douche à l'italienne et un WC séparé. Ce bien soigné bénéficie d'un confort technique optimal avec ses fenêtres PVC double-vitrage neuves (début 2025), son chauffage collectif au gaz et sa cave privative. La copropriété est saine (syndic LAMY) avec des charges de 320 €/mois incluant le chauffage, l'eau chaude/froide et l'entretien.

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Par Facebook sur Amandine Maya Immo Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Wittenheim

Département : Haut-Rhin

Région : Grand Est

Code postal : 68270

Coordonnées : 47.808006, 7.319694

Total : 101 040€

Prix d'acquisition : 88 000€

Travaux : 6 000€

Valeur du bien : 94 000€

Frais de notaire : 7 040€

Coût estimé : 7 040€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 88m²

Loyer prédit : 10.51€/m²/mois

Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois

Loyer total estimé : 925€/mois

Loyer annuel estimé : 11102€/an

Fourchette totale : 756€ - 1132€/mois

Fourchette annuelle : 9077€ - 13580€/an

Rentabilité brute :10.99%

Fourchette de rentabilité :8.98% - 13.44%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :101 040€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,06€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.30%

Assurance emprunteur :25,26€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 520,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 477,15€

Coût de l'assurance :7 578,00€

Taxe foncière : 1 110,25€/an

Soit par mois : 92,52€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 320,00€/mois

Soit par an : 3 840,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 925,21€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 932,84€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-7,63€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 170 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Système de chauffage

Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz

Quantité: 1 système pour l'appartement

Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine

Quantité: 10 m²

Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture à rafraîchir

Salle de bainOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain

Quantité: 5 m²

Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, peinture optionnelle

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peinture à rafraîchir

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: 30 m²

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(68 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:3 000€
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Cuisine - Peinture:400€
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Peinture:200€
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:1 200€
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:1 200€
Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois

Revenus locatifs annuels : 11 102 €/an

Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 291 €/an

Base de calcul : Emprunt de 101 040 € à 3.30% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 303 €/an

Calcul : 25 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 110 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an

Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 545 €

Revenus locatifs : +11 102 €

Charges déductibles : -14 545 €

Résultat foncier Année 1 : -3 442 €(Déficit de 3 442 €)

Imputable sur revenu global : 3 442 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 545 €/an

Revenus locatifs : +11 102 €

Charges déductibles : -8 545 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 558 €/an

Prix d'achat du bien : 88 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 080 €/an

Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	11 102 €	14 548 €	3 295 €	-3 445 €	3 445 €	-	-
2	11 325 €	8 459 €	3 206 €	2 865 €	-	-	-
3	11 551 €	8 368 €	3 114 €	3 183 €	-	-	-
4	11 782 €	8 273 €	3 020 €	3 509 €	-	-	-
5	12 018 €	8 175 €	2 922 €	3 843 €	-	-	-
6	12 258 €	8 074 €	2 821 €	4 184 €	-	-	-
7	12 503 €	7 969 €	2 716 €	4 534 €	-	-	-
8	12 753 €	7 861 €	2 608 €	4 892 €	-	-	-
9	13 008 €	7 750 €	2 496 €	5 259 €	-	-	-
10	13 268 €	7 634 €	2 381 €	5 634 €	-	-	-
11	13 534 €	7 515 €	2 262 €	6 019 €	-	-	-
12	13 805 €	7 392 €	2 138 €	6 413 €	-	-	-
13	14 081 €	7 264 €	2 011 €	6 816 €	-	-	-
14	14 362 €	7 133 €	1 879 €	7 230 €	-	-	-
15	14 649 €	6 997 €	1 743 €	7 653 €	-	-	-
16	14 942 €	6 856 €	1 603 €	8 086 €	-	-	-
17	15 241 €	6 711 €	1 457 €	8 531 €	-	-	-
18	15 546 €	6 560 €	1 307 €	8 986 €	-	-	-
19	15 857 €	6 405 €	1 152 €	9 452 €	-	-	-
20	16 174 €	6 245 €	991 €	9 929 €	-	-	-
21	16 498 €	6 079 €	826 €	10 419 €	-	-	-
22	16 828 €	5 908 €	654 €	10 920 €	-	-	-
23	17 164 €	5 730 €	477 €	11 434 €	-	-	-
24	17 507 €	5 547 €	294 €	11 960 €	-	-	-
25	17 858 €	5 358 €	105 €	12 499 €	-	-	-
TOTAL	355 616 €	184 811 €	47 477 €	170 804 €	3 445 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 034 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 804 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 102 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 332 €	-1 034 €	+3 366 €
2	+2 332 €	+860 €	+1 472 €
3	+2 332 €	+955 €	+1 377 €
4	+2 332 €	+1 053 €	+1 279 €
5	+2 332 €	+1 153 €	+1 179 €
6	+2 332 €	+1 255 €	+1 077 €
7	+2 332 €	+1 360 €	+972 €
8	+2 332 €	+1 468 €	+864 €
9	+2 332 €	+1 578 €	+754 €
10	+2 332 €	+1 690 €	+642 €
11	+2 332 €	+1 806 €	+526 €
12	+2 332 €	+1 924 €	+408 €
13	+2 332 €	+2 045 €	+287 €
14	+2 332 €	+2 169 €	+163 €
15	+2 332 €	+2 296 €	+36 €
16	+2 332 €	+2 426 €	-94 €
17	+2 332 €	+2 559 €	-227 €
18	+2 332 €	+2 696 €	-364 €
19	+2 332 €	+2 836 €	-504 €
20	+2 332 €	+2 979 €	-647 €
21	+2 332 €	+3 126 €	-794 €
22	+2 332 €	+3 276 €	-944 €
23	+2 332 €	+3 430 €	-1 098 €
24	+2 332 €	+3 588 €	-1 256 €
25	+2 332 €	+3 750 €	-1 418 €
Total	+58 300 €	+51 241 €	+7 059 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

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