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Appartement à vendre

VilleWittenheim (68)
Surface88m²
Coût Total101 040€
Loyer Annuel11 102€
Rentabilité10.99%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 3 chambres, Pas de balcon

Découvrez ce lumineux 4 pièces entièrement rénové avec soin, offrant une vaste pièce de vie de 36 m² avec cuisine équipée ouverte, 3 belles chambres (9, 12 et 14 m²), une salle d'eau moderne avec douche à l'italienne et un WC séparé. Ce bien soigné bénéficie d'un confort technique optimal avec ses fenêtres PVC double-vitrage neuves (début 2025), son chauffage collectif au gaz et sa cave privative. La copropriété est saine (syndic LAMY) avec des charges de 320 €/mois incluant le chauffage, l'eau chaude/froide et l'entretien.

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  • Par Facebook sur Amandine Maya Immo Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .
Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.808006, 7.319694
Total : 101 040€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 94 000€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11102€/an
Fourchette totale : 756€ - 1132€/mois
Fourchette annuelle : 9077€ - 13580€/an
Rentabilité brute :10.99%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 13.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 520,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 477,15€
Coût de l'assurance :7 578,00€
Taxe foncière : 1 110,25€/an
Soit par mois : 92,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 925,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, peinture optionnelle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 102 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 545 €
Revenus locatifs : +11 102 €
Charges déductibles : -14 545 €
Résultat foncier Année 1 : -3 442 €(Déficit de 3 442 €)
Imputable sur revenu global : 3 442 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 545 €/an
Revenus locatifs : +11 102 €
Charges déductibles : -8 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 558 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 102 €14 548 €3 295 €-3 445 €3 445 €--
211 325 €8 459 €3 206 €2 865 €---
311 551 €8 368 €3 114 €3 183 €---
411 782 €8 273 €3 020 €3 509 €---
512 018 €8 175 €2 922 €3 843 €---
612 258 €8 074 €2 821 €4 184 €---
712 503 €7 969 €2 716 €4 534 €---
812 753 €7 861 €2 608 €4 892 €---
913 008 €7 750 €2 496 €5 259 €---
1013 268 €7 634 €2 381 €5 634 €---
1113 534 €7 515 €2 262 €6 019 €---
1213 805 €7 392 €2 138 €6 413 €---
1314 081 €7 264 €2 011 €6 816 €---
1414 362 €7 133 €1 879 €7 230 €---
1514 649 €6 997 €1 743 €7 653 €---
1614 942 €6 856 €1 603 €8 086 €---
1715 241 €6 711 €1 457 €8 531 €---
1815 546 €6 560 €1 307 €8 986 €---
1915 857 €6 405 €1 152 €9 452 €---
2016 174 €6 245 €991 €9 929 €---
2116 498 €6 079 €826 €10 419 €---
2216 828 €5 908 €654 €10 920 €---
2317 164 €5 730 €477 €11 434 €---
2417 507 €5 547 €294 €11 960 €---
2517 858 €5 358 €105 €12 499 €---
TOTAL355 616 €184 811 €47 477 €170 804 €3 445 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 034 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-1 034 €+3 366 €
2+2 332 €+860 €+1 472 €
3+2 332 €+955 €+1 377 €
4+2 332 €+1 053 €+1 279 €
5+2 332 €+1 153 €+1 179 €
6+2 332 €+1 255 €+1 077 €
7+2 332 €+1 360 €+972 €
8+2 332 €+1 468 €+864 €
9+2 332 €+1 578 €+754 €
10+2 332 €+1 690 €+642 €
11+2 332 €+1 806 €+526 €
12+2 332 €+1 924 €+408 €
13+2 332 €+2 045 €+287 €
14+2 332 €+2 169 €+163 €
15+2 332 €+2 296 €+36 €
16+2 332 €+2 426 €-94 €
17+2 332 €+2 559 €-227 €
18+2 332 €+2 696 €-364 €
19+2 332 €+2 836 €-504 €
20+2 332 €+2 979 €-647 €
21+2 332 €+3 126 €-794 €
22+2 332 €+3 276 €-944 €
23+2 332 €+3 430 €-1 098 €
24+2 332 €+3 588 €-1 256 €
25+2 332 €+3 750 €-1 418 €
Total+58 300 €+51 241 €+7 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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