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Maison de village à conforter

VilleIsches (88)
Surface130
Coût Total155 240
Loyer Annuel9 664
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’agence Immo Expert vous propose au cœur de la commune d’Isches, cette maison de village mitoyenne des deux côtés, offrant un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée donnant directement sur une cuisine meublée et équipée, un salon-séjour lumineux, ainsi qu’une pièce pouvant être aménagée en chambre, bureau ou espace de travail. Un couloir dessert également une chaufferie, un garage et un WC indépendant.À l’étage, la maison dispose de trois chambres, d’une salle d’eau et d’un grenier aménageable, permettant d’imaginer facilement un espace supplémentaire selon vos besoins.À l’extérieur, vous profiterez d’un petit terrain à l’arrière de la maison, idéal pour créer un espace détente ou un petit jardin. La toiture de la maison a été entièrement refaite en 2015.La maison dispose également de panneaux photovoltaïques avec contrat de revente, permettant de générer un revenu complémentaire grâce à la production d’électricité.Cette maison représente une belle opportunité pour un premier achat, un projet de résidence principale ou un investissement locatif.Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez l’agence Immo Expert au o6.3o.11.5o.75

Ville : Isches
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88320
Coordonnées : 48.018479, 5.833852
Total : 155 240
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 47 240
Valeur du bien : 147 240
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9664€/an
Fourchette totale : 623€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7476€ - 12492€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :681,82 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 637
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :+11 363 (+12.8%)
Marge achat-revente :-66 603€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 660,40
Coût de l'assurance :13 583,50
Taxe foncière : 966,40€/an
Soit par mois : 80,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 240(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 500
    Isolation combles: 130 m² × 50€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 161
Revenus locatifs : +9 664
Charges déductibles : -54 161
Résultat foncier Année 1 : -44 497(Déficit de 44 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 097
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 921 €/an
Revenus locatifs : +9 664
Charges déductibles : -6 921
Résultat foncier Années 2+ : 2 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23097.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 66454 1665 417-44 50221 400 €23 102 €23 102 €
29 8576 7855 2753 072--20 030 €
310 0546 6395 1293 416--16 614 €
410 2556 4874 9773 769--12 846 €
510 4616 3304 8204 131--8 715 €
610 6706 1674 6574 503--4 213 €
710 8835 9994 4894 885---
811 1015 8244 3145 277---
911 3235 6434 1335 680---
1011 5495 4563 9466 094---
1111 7805 2623 7526 519---
1212 0165 0613 5516 955---
1312 2564 8523 3437 404---
1412 5014 6373 1277 865---
1512 7514 4132 9038 338---
1613 0064 1822 6728 825---
1713 2673 9422 4329 325---
1813 5323 6932 1849 839---
1913 8033 4361 92610 367---
2014 0793 1691 66010 909---
2114 3602 8931 38411 467---
2214 6472 6071 09812 040---
2314 9402 31180112 629---
2415 2392 00449413 235---
2515 5441 68617613 858---
TOTAL309 540163 64478 660145 89621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 896
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029-6 420+8 449
2+2 0290+2 029
3+2 0290+2 029
4+2 0290+2 029
5+2 0290+2 029
6+2 0290+2 029
7+2 029+202+1 827
8+2 029+1 583+446
9+2 029+1 704+325
10+2 029+1 828+201
11+2 029+1 956+73
12+2 029+2 087-58
13+2 029+2 221-192
14+2 029+2 359-330
15+2 029+2 502-473
16+2 029+2 647-618
17+2 029+2 797-768
18+2 029+2 952-923
19+2 029+3 110-1 081
20+2 029+3 273-1 244
21+2 029+3 440-1 411
22+2 029+3 612-1 583
23+2 029+3 789-1 760
24+2 029+3 970-1 941
25+2 029+4 157-2 128
Total+50 725+43 769+6 956
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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