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Maison de village à conforter

Bien expiré
VilleIsches (88)
Surface130m²
Coût Total155 240€
Loyer Annuel9 664€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’agence Immo Expert vous propose au cœur de la commune d’Isches, cette maison de village mitoyenne des deux côtés, offrant un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée donnant directement sur une cuisine meublée et équipée, un salon-séjour lumineux, ainsi qu’une pièce pouvant être aménagée en chambre, bureau ou espace de travail. Un couloir dessert également une chaufferie, un garage et un WC indépendant.À l’étage, la maison dispose de trois chambres, d’une salle d’eau et d’un grenier aménageable, permettant d’imaginer facilement un espace supplémentaire selon vos besoins.À l’extérieur, vous profiterez d’un petit terrain à l’arrière de la maison, idéal pour créer un espace détente ou un petit jardin. La toiture de la maison a été entièrement refaite en 2015.La maison dispose également de panneaux photovoltaïques avec contrat de revente, permettant de générer un revenu complémentaire grâce à la production d’électricité.Cette maison représente une belle opportunité pour un premier achat, un projet de résidence principale ou un investissement locatif.Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez l’agence Immo Expert au o6.3o.11.5o.75

Ville : Isches
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88320
Coordonnées : 48.018479, 5.833852
Total : 155 240€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 47 240€
Valeur du bien : 147 240€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9664€/an
Fourchette totale : 623€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7476€ - 12492€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :681,82 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 637 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+11 363€ (+12.8%)
Marge achat-revente :-66 603€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 660,40€
Coût de l'assurance :13 583,50€
Taxe foncière : 966,40€/an
Soit par mois : 80,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 240 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 500€
    Isolation combles: 130 m² × 50€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 161 €
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -54 161 €
Résultat foncier Année 1 : -44 497 €(Déficit de 44 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 921 €/an
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -6 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23097.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 664 €54 166 €5 417 €-44 502 €21 400 €23 102 €23 102 €
29 857 €6 785 €5 275 €3 072 €--20 030 €
310 054 €6 639 €5 129 €3 416 €--16 614 €
410 255 €6 487 €4 977 €3 769 €--12 846 €
510 461 €6 330 €4 820 €4 131 €--8 715 €
610 670 €6 167 €4 657 €4 503 €--4 213 €
710 883 €5 999 €4 489 €4 885 €---
811 101 €5 824 €4 314 €5 277 €---
911 323 €5 643 €4 133 €5 680 €---
1011 549 €5 456 €3 946 €6 094 €---
1111 780 €5 262 €3 752 €6 519 €---
1212 016 €5 061 €3 551 €6 955 €---
1312 256 €4 852 €3 343 €7 404 €---
1412 501 €4 637 €3 127 €7 865 €---
1512 751 €4 413 €2 903 €8 338 €---
1613 006 €4 182 €2 672 €8 825 €---
1713 267 €3 942 €2 432 €9 325 €---
1813 532 €3 693 €2 184 €9 839 €---
1913 803 €3 436 €1 926 €10 367 €---
2014 079 €3 169 €1 660 €10 909 €---
2114 360 €2 893 €1 384 €11 467 €---
2214 647 €2 607 €1 098 €12 040 €---
2314 940 €2 311 €801 €12 629 €---
2415 239 €2 004 €494 €13 235 €---
2515 544 €1 686 €176 €13 858 €---
TOTAL309 540 €163 644 €78 660 €145 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029 €-6 420 €+8 449 €
2+2 029 €0 €+2 029 €
3+2 029 €0 €+2 029 €
4+2 029 €0 €+2 029 €
5+2 029 €0 €+2 029 €
6+2 029 €0 €+2 029 €
7+2 029 €+202 €+1 827 €
8+2 029 €+1 583 €+446 €
9+2 029 €+1 704 €+325 €
10+2 029 €+1 828 €+201 €
11+2 029 €+1 956 €+73 €
12+2 029 €+2 087 €-58 €
13+2 029 €+2 221 €-192 €
14+2 029 €+2 359 €-330 €
15+2 029 €+2 502 €-473 €
16+2 029 €+2 647 €-618 €
17+2 029 €+2 797 €-768 €
18+2 029 €+2 952 €-923 €
19+2 029 €+3 110 €-1 081 €
20+2 029 €+3 273 €-1 244 €
21+2 029 €+3 440 €-1 411 €
22+2 029 €+3 612 €-1 583 €
23+2 029 €+3 789 €-1 760 €
24+2 029 €+3 970 €-1 941 €
25+2 029 €+4 157 €-2 128 €
Total+50 725 €+43 769 €+6 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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