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Maison à vendre

VilleSaint-Chamant (19)
Surface87m²
Coût Total83 780€
Loyer Annuel8 167€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 758,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : maison de bourg de 87m² avec 4 pièces dont 3 chambres. Profitez d'un terrain clos et plat de 236m². En annexe, un studio indépendant à rénover et a quelques pas, une grange en pierre également à rénover, offrant de nombreuses possibilités. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter votre agence BLAYEZ Immobilier à ARGENTAT-SUR-DORDOGNE

Ville : Saint-Chamant
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.125000, 1.898822
Total : 83 780€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 78 500€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8167€/an
Fourchette totale : 535€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 10397€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :540,93 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 061 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+18 939€ (+40.2%)
Marge achat-revente :-36 719€ (-78.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 434,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 366,94€
Coût de l'assurance :7 330,75€
Taxe foncière : 816,68€/an
Soit par mois : 68,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et moisissures
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres avec parquet en bon état mais murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 339 €
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -16 339 €
Résultat foncier Année 1 : -8 172 €(Déficit de 8 172 €)
Imputable sur revenu global : 8 172 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 839 €/an
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -3 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 328 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 167 €16 342 €2 732 €-8 175 €8 175 €--
28 330 €3 768 €2 658 €4 562 €---
38 497 €3 692 €2 582 €4 805 €---
48 667 €3 614 €2 504 €5 053 €---
58 840 €3 533 €2 423 €5 308 €---
69 017 €3 449 €2 339 €5 568 €---
79 197 €3 362 €2 252 €5 835 €---
89 381 €3 272 €2 162 €6 109 €---
99 569 €3 180 €2 070 €6 389 €---
109 760 €3 084 €1 974 €6 676 €---
119 955 €2 985 €1 875 €6 970 €---
1210 154 €2 883 €1 773 €7 271 €---
1310 358 €2 777 €1 667 €7 580 €---
1410 565 €2 668 €1 558 €7 896 €---
1510 776 €2 555 €1 445 €8 221 €---
1610 991 €2 439 €1 329 €8 553 €---
1711 211 €2 318 €1 208 €8 893 €---
1811 436 €2 194 €1 084 €9 242 €---
1911 664 €2 065 €955 €9 599 €---
2011 898 €1 932 €822 €9 966 €---
2112 135 €1 794 €685 €10 341 €---
2212 378 €1 652 €542 €10 726 €---
2312 626 €1 505 €396 €11 120 €---
2412 878 €1 354 €244 €11 525 €---
2513 136 €1 197 €87 €11 939 €---
TOTAL261 586 €79 615 €39 367 €181 971 €8 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 452 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-2 452 €+4 167 €
2+1 715 €+1 369 €+346 €
3+1 715 €+1 441 €+274 €
4+1 715 €+1 516 €+199 €
5+1 715 €+1 592 €+123 €
6+1 715 €+1 670 €+45 €
7+1 715 €+1 751 €-36 €
8+1 715 €+1 833 €-118 €
9+1 715 €+1 917 €-202 €
10+1 715 €+2 003 €-288 €
11+1 715 €+2 091 €-376 €
12+1 715 €+2 181 €-466 €
13+1 715 €+2 274 €-559 €
14+1 715 €+2 369 €-654 €
15+1 715 €+2 466 €-751 €
16+1 715 €+2 566 €-851 €
17+1 715 €+2 668 €-953 €
18+1 715 €+2 773 €-1 058 €
19+1 715 €+2 880 €-1 165 €
20+1 715 €+2 990 €-1 275 €
21+1 715 €+3 102 €-1 387 €
22+1 715 €+3 218 €-1 503 €
23+1 715 €+3 336 €-1 621 €
24+1 715 €+3 457 €-1 742 €
25+1 715 €+3 582 €-1 867 €
Total+42 875 €+54 591 €+-11 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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