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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface226m²
Coût Total348 260€
Loyer Annuel24 374€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 1 115,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Accessible aux personne à mobilité réduite, 1 chambre, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison de 228 m². ANGOULEME centre, quartier historique et préservé. Orientation traversante Est/Ouest, au rez-de chaussé 4 m10 sous plafond, 87 m2, Création possible d'une belle entrée, d'un grand séjour/salon, d'une cuisine, premier et deuxième niveau 139 m2 possibilité de créer 5 chambres avec salles de bains et WC. Place de parking sécurisée, et un jardin de 50 m² vient compléter ce bien, jardin de 55 m2,

Possibilité de faire lâ euros™acquisition de la maison mitoyenne de 157 m2, avec jardin et garage fermé,

Pour toute information complémentaire contacter Florent GADRAT, A.C.I. Tel : O6-72-86-OO-65 N° RSAC : 883677536 Angoulême E.I.

Les informations disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.650878, 0.152442
Total : 348 260€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 76 100€
Valeur du bien : 328 100€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2031€/mois
Loyer annuel estimé : 24374€/an
Fourchette totale : 1611€ - 2561€/mois
Fourchette annuelle : 19335€ - 30727€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 828,19 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :413 170 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-161 170€ (-39.0%)
Marge achat-revente :64 910€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :348 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 724,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :101,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 826,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 194,96€
Coût de l'assurance :30 472,75€
Taxe foncière : 2 437,45€/an
Soit par mois : 203,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 031,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 029,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 3 salons (environ 75 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 100 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 300€
    Isolation toiture/combles: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 80€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant l'électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation salons: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 374 €/an
Calcul : 2 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 348 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 219 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 447 €
Revenus locatifs : +24 374 €
Charges déductibles : -91 447 €
Résultat foncier Année 1 : -67 072 €(Déficit de 67 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 347 €/an
Revenus locatifs : +24 374 €
Charges déductibles : -15 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45672.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 374 €91 458 €11 702 €-67 083 €21 400 €45 683 €45 683 €
224 862 €15 047 €11 391 €9 815 €--35 869 €
325 359 €14 726 €11 069 €10 633 €--25 235 €
425 866 €14 393 €10 737 €11 473 €--13 762 €
526 384 €14 049 €10 393 €12 335 €--1 427 €
626 911 €13 693 €10 037 €13 218 €---
727 450 €13 325 €9 669 €14 125 €---
827 999 €12 944 €9 288 €15 054 €---
928 559 €12 550 €8 894 €16 008 €---
1029 130 €12 142 €8 486 €16 987 €---
1129 712 €11 721 €8 064 €17 992 €---
1230 307 €11 284 €7 628 €19 022 €---
1330 913 €10 833 €7 177 €20 080 €---
1431 531 €10 366 €6 710 €21 165 €---
1532 162 €9 883 €6 227 €22 279 €---
1632 805 €9 383 €5 727 €23 422 €---
1733 461 €8 866 €5 210 €24 595 €---
1834 130 €8 331 €4 675 €25 799 €---
1934 813 €7 778 €4 122 €27 035 €---
2035 509 €7 205 €3 549 €28 304 €---
2136 219 €6 613 €2 957 €29 606 €---
2236 944 €6 001 €2 344 €30 943 €---
2337 682 €5 367 €1 710 €32 316 €---
2438 436 €4 711 €1 055 €33 725 €---
2539 205 €4 033 €376 €35 172 €---
TOTAL780 722 €336 704 €169 195 €444 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 119 €-6 420 €+11 539 €
2+5 119 €0 €+5 119 €
3+5 119 €0 €+5 119 €
4+5 119 €0 €+5 119 €
5+5 119 €0 €+5 119 €
6+5 119 €+3 537 €+1 582 €
7+5 119 €+4 237 €+882 €
8+5 119 €+4 516 €+603 €
9+5 119 €+4 803 €+316 €
10+5 119 €+5 096 €+23 €
11+5 119 €+5 397 €-278 €
12+5 119 €+5 707 €-588 €
13+5 119 €+6 024 €-905 €
14+5 119 €+6 349 €-1 230 €
15+5 119 €+6 684 €-1 565 €
16+5 119 €+7 026 €-1 907 €
17+5 119 €+7 378 €-2 259 €
18+5 119 €+7 740 €-2 621 €
19+5 119 €+8 110 €-2 991 €
20+5 119 €+8 491 €-3 372 €
21+5 119 €+8 882 €-3 763 €
22+5 119 €+9 283 €-4 164 €
23+5 119 €+9 695 €-4 576 €
24+5 119 €+10 118 €-4 999 €
25+5 119 €+10 552 €-5 433 €
Total+127 975 €+133 206 €+-5 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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