Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

VilleAvignon (84)
Surface78m²
Coût Total132 440€
Loyer Annuel9 436€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre : Charmant appartement à Avignon, idéalement situé au premier étage dans le quartier prisé du Sud Rocade. Ce bien de 78 m² offre deux chambres spacieuses et une salle d'eau fonctionnelle. Profitez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt de bus AVIGNON - Cité Scolaire à seulement 100 mètres. Les commodités sont à portée de main : Beldi Market à 10 minutes à pied, Aldi et Carrefour à quelques minutes en voiture. Les familles apprécieront la proximité des écoles, telles que le Lycée Philippe de Girard à 4 minutes à pied. Les amateurs de plein air pourront se détendre dans les parcs voisins comme Le Champ vert. Ne manquez pas cette opportunité à 78 000 € ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Avignon-84000/224

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.924886, 4.811248
Total : 132 440€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9436€/an
Fourchette totale : 601€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7209€ - 12350€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 392,16 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 588 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-30 588€ (-28.2%)
Marge achat-revente :-23 852€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 894,19€
Coût de l'assurance :11 588,50€
Taxe foncière : 943,58€/an
Soit par mois : 78,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 440 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 211 €
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -54 211 €
Résultat foncier Année 1 : -44 775 €(Déficit de 44 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 011 €/an
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -6 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23374.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 436 €54 215 €4 608 €-44 779 €21 400 €23 379 €23 379 €
29 625 €5 895 €4 488 €3 730 €--19 649 €
39 817 €5 770 €4 363 €4 047 €--15 602 €
410 013 €5 641 €4 234 €4 373 €--11 230 €
510 214 €5 507 €4 100 €4 707 €--6 523 €
610 418 €5 368 €3 961 €5 049 €--1 474 €
710 626 €5 225 €3 818 €5 401 €---
810 839 €5 076 €3 669 €5 762 €---
911 056 €4 922 €3 515 €6 133 €---
1011 277 €4 763 €3 356 €6 514 €---
1111 502 €4 598 €3 190 €6 905 €---
1211 732 €4 427 €3 019 €7 306 €---
1311 967 €4 249 €2 842 €7 718 €---
1412 206 €4 066 €2 659 €8 140 €---
1512 450 €3 876 €2 468 €8 575 €---
1612 699 €3 679 €2 272 €9 021 €---
1712 953 €3 475 €2 068 €9 479 €---
1813 212 €3 263 €1 856 €9 949 €---
1913 477 €3 045 €1 637 €10 432 €---
2013 746 €2 818 €1 411 €10 928 €---
2114 021 €2 583 €1 176 €11 438 €---
2214 302 €2 340 €933 €11 961 €---
2314 588 €2 088 €681 €12 499 €---
2414 879 €1 827 €420 €13 052 €---
2515 177 €1 557 €150 €13 620 €---
TOTAL302 231 €150 272 €66 894 €151 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982 €-6 420 €+8 402 €
2+1 982 €0 €+1 982 €
3+1 982 €0 €+1 982 €
4+1 982 €0 €+1 982 €
5+1 982 €0 €+1 982 €
6+1 982 €0 €+1 982 €
7+1 982 €+1 178 €+804 €
8+1 982 €+1 729 €+253 €
9+1 982 €+1 840 €+142 €
10+1 982 €+1 954 €+28 €
11+1 982 €+2 071 €-89 €
12+1 982 €+2 192 €-210 €
13+1 982 €+2 315 €-333 €
14+1 982 €+2 442 €-460 €
15+1 982 €+2 572 €-590 €
16+1 982 €+2 706 €-724 €
17+1 982 €+2 844 €-862 €
18+1 982 €+2 985 €-1 003 €
19+1 982 €+3 130 €-1 148 €
20+1 982 €+3 278 €-1 296 €
21+1 982 €+3 431 €-1 449 €
22+1 982 €+3 588 €-1 606 €
23+1 982 €+3 750 €-1 768 €
24+1 982 €+3 916 €-1 934 €
25+1 982 €+4 086 €-2 104 €
Total+49 550 €+45 588 €+3 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →