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Castelsarrasin Centre-ville Appartement T2 bis d'environ 48 m² - Investissement locatif

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface48
Coût Total122 180
Loyer Annuel7 397
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 468,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé en plein coeur de Castelsarrasin, cet appartement T2 bis d'environ 48 m² se trouve au 2? et dernier étage d'une copropriété bénévole en cours de création de 6 appartements. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine, d'une chambre séparée, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que d'un espace de rangement en mezzanine, apportant un vrai plus en volume et en fonctionnalité. Emplacement central, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Le bien est actuellement loué 390 € par mois, offrant une rentabilité immédiate avec locataire en place. Copropriété bénévole en création, avec charges futures maîtrisées.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344137.pdf
Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.041505, 1.105454
Total : 122 180
Prix d'acquisition : 70 500
Travaux : 46 040
Valeur du bien : 116 540
Frais de notaire : 5 640
Coût estimé : 5 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7397€/an
Fourchette totale : 516€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 6194€ - 8835€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :35,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 141,20
Coût de l'assurance :10 690,75
Taxe foncière : 739,73€/an
Soit par mois : 61,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général, rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 040(959 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:560
    Peinture salon: 20 m² × 28€/m² = 560€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 180 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 357
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -51 357
Résultat foncier Année 1 : -43 960(Déficit de 43 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 560
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 317 €/an
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -5 317
Résultat foncier Années 2+ : 2 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22559.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 39751 3614 154-43 96421 400 €22 564 €22 564 €
27 5455 2114 0442 334--20 230 €
37 6965 0983 9312 598--17 632 €
47 8504 9803 8132 870--14 762 €
58 0074 8593 6913 148--11 614 €
68 1674 7333 5663 434--8 179 €
78 3314 6033 4353 728--4 452 €
88 4974 4683 3014 029--422 €
98 6674 3283 1614 339---
108 8414 1843 0174 657---
119 0174 0352 8674 983---
129 1983 8802 7125 318---
139 3823 7202 5525 662---
149 5693 5542 3876 015---
159 7613 3832 2156 378---
169 9563 2052 0386 751---
1710 1553 0221 8547 133---
1810 3582 8311 6647 527---
1910 5652 6351 4677 930---
2010 7772 4311 2648 345---
2110 9922 2211 0538 772---
2211 2122 0028359 209---
2311 4361 7776099 659---
2411 6651 54337610 122---
2511 8981 30113410 597---
TOTAL236 939135 36560 141101 57421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 574
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553-6 420+7 973
2+1 5530+1 553
3+1 5530+1 553
4+1 5530+1 553
5+1 5530+1 553
6+1 5530+1 553
7+1 5530+1 553
8+1 5530+1 553
9+1 553+1 175+378
10+1 553+1 397+156
11+1 553+1 495+58
12+1 553+1 595-42
13+1 553+1 699-146
14+1 553+1 805-252
15+1 553+1 913-360
16+1 553+2 025-472
17+1 553+2 140-587
18+1 553+2 258-705
19+1 553+2 379-826
20+1 553+2 504-951
21+1 553+2 631-1 078
22+1 553+2 763-1 210
23+1 553+2 898-1 345
24+1 553+3 037-1 484
25+1 553+3 179-1 626
Total+38 825+30 472+8 353
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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