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Appartement 6 pièces 325 m²

Bien expiré
VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface325m²
Coût Total360 250€
Loyer Annuel34 093€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+692€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 325 m²
Prix au m² : 823,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 325 m²

À l'entrée de Nogent-sur-Seine, découvrez ce superbe plateau de 325 m2, situé au 1er étage d'une copropriété, idéal pour accueillir votre activité professionnelle ou un pôle multimédia services. Dès votre arrivée, vous serez séduit par son incroyable luminosité. Grâce à une façade entièrement vitrée, les espaces bénéficient d'une lumière naturelle exceptionnelle tout au long de la journée, offrant un cadre de travail agréable et valorisant. Son emplacement stratégique constitue un véritable atout. Très visible depuis un axe passant, la façade offre une excellente opportunité pour mettre en avant votre enseigne (sous réserve des autorisations applicables). Les 8 places de parking privatives viennent compléter les prestations et facilitent l'accueil de vos collaborateurs comme de votre clientèle. Un bien rare, alliant visibilité, accessibilité et confort, qui saura répondre aux besoins de nombreuses activités professionnelles.

Surface : 325 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.491737, 3.500502
Total : 360 250€
Prix d'acquisition : 267 500€
Travaux : 71 350€
Valeur du bien : 338 850€
Frais de notaire : 21 400€
Coût estimé : 21 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 325m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2841€/mois
Loyer annuel estimé : 34093€/an
Fourchette totale : 2247€ - 3592€/mois
Fourchette annuelle : 26963€ - 43108€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 705,16 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :554 175 €
Prix d'achat :267 500 €
Décote à l'achat :-286 675€ (-51.7%)
Marge achat-revente :193 925€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 774,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :90,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 864,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 143,65€
Coût de l'assurance :27 018,75€
Taxe foncière : 3 409,29€/an
Soit par mois : 284,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 841,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 148,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :692,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 325 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur 325 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 325 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 350 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:36 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1130€ = 36160€, Main d'œuvre: 240€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 093 €/an
Calcul : 2 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 754 €
Revenus locatifs : +34 093 €
Charges déductibles : -87 754 €
Résultat foncier Année 1 : -53 661 €(Déficit de 53 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 404 €/an
Revenus locatifs : +34 093 €
Charges déductibles : -16 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32260.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875 €(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 093 €87 765 €11 925 €-53 673 €21 400 €32 273 €32 273 €
234 775 €16 097 €11 607 €18 678 €--13 594 €
335 470 €15 767 €11 277 €19 703 €---
436 180 €15 426 €10 936 €20 753 €---
536 903 €15 074 €10 584 €21 829 €---
637 641 €14 709 €10 219 €22 932 €---
738 394 €14 333 €9 842 €24 062 €---
839 162 €13 943 €9 453 €25 219 €---
939 945 €13 540 €9 050 €26 405 €---
1040 744 €13 123 €8 633 €27 621 €---
1141 559 €12 693 €8 203 €28 866 €---
1242 390 €12 247 €7 757 €30 143 €---
1343 238 €11 787 €7 297 €31 451 €---
1444 103 €11 310 €6 820 €32 792 €---
1544 985 €10 818 €6 328 €34 167 €---
1645 885 €10 309 €5 819 €35 576 €---
1746 802 €9 782 €5 292 €37 020 €---
1847 738 €9 238 €4 748 €38 500 €---
1948 693 €8 675 €4 185 €40 018 €---
2049 667 €8 093 €3 603 €41 574 €---
2150 660 €7 491 €3 001 €43 169 €---
2251 673 €6 869 €2 379 €44 805 €---
2352 707 €6 225 €1 735 €46 482 €---
2453 761 €5 560 €1 070 €48 202 €---
2554 836 €4 871 €381 €49 965 €---
TOTAL1 092 006 €355 745 €172 144 €736 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 736 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 160 €-6 420 €+13 580 €
2+7 160 €0 €+7 160 €
3+7 160 €+1 833 €+5 327 €
4+7 160 €+6 226 €+934 €
5+7 160 €+6 549 €+611 €
6+7 160 €+6 880 €+280 €
7+7 160 €+7 218 €-58 €
8+7 160 €+7 566 €-406 €
9+7 160 €+7 922 €-762 €
10+7 160 €+8 286 €-1 126 €
11+7 160 €+8 660 €-1 500 €
12+7 160 €+9 043 €-1 883 €
13+7 160 €+9 435 €-2 275 €
14+7 160 €+9 838 €-2 678 €
15+7 160 €+10 250 €-3 090 €
16+7 160 €+10 673 €-3 513 €
17+7 160 €+11 106 €-3 946 €
18+7 160 €+11 550 €-4 390 €
19+7 160 €+12 005 €-4 845 €
20+7 160 €+12 472 €-5 312 €
21+7 160 €+12 951 €-5 791 €
22+7 160 €+13 441 €-6 281 €
23+7 160 €+13 945 €-6 785 €
24+7 160 €+14 460 €-7 300 €
25+7 160 €+14 989 €-7 829 €
Total+179 000 €+220 878 €+-41 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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