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Appartement à vendre

VilleCastres (81)
Surface94.94m²
Coût Total139 100€
Loyer Annuel11 067€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 94.94 m²
Prix au m² : 1 316,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 31,04 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Interphone, Non meublé

Au c½ur de Castres, au cinquième étage d'un immeuble avec ascenseur, se trouve cet appartement de 90m², idéalement agencé autour d'un séjour de 31m² ouvrant sur une cuisine séparée de 10m². Trois chambres de 10m² à 13m² offrent un espace privé confortable, complété par un bureau de 5m², une salle d'eau et un WC. Le bien, à rafraîchir, dispose d'une cave en soussol, parfait pour le stockage.

Le quartier bénéficie d'une excellente desserte en transports : plusieurs arrêts de bus se trouvent à quelques pas, facilitant les déplacements quotidiens. À proximité immédiate, vous trouverez un supermarché, de nombreux restaurants et cafés, ainsi que plusieurs établissements scolaires. Le cadre de vie est agrémenté de plusieurs espaces verts .

Century 21 CGI Castres - 16 Bld Carnot 81100 Castres - 0663512121 Prix : 125000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1350.0 ¤ et 1890.0 ¤ indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Charlotte PICQUOT EI, agent commercial (RSAC 791250947)

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.613461, 2.237324
Total : 139 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 4 100€
Valeur du bien : 129 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.94m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11067€/an
Fourchette totale : 715€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 8575€ - 14283€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,8 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 936 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-40 936€ (-24.7%)
Marge achat-revente :26 836€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 258,09€
Coût de l'assurance :12 171,25€
Taxe foncière : 1 106,67€/an
Soit par mois : 92,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 100 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture des murs et plafond: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel: coût à évaluer selon les éléments choisis.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de salle de bain nécessitent une évaluation plus précise.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 067 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 529 €
Revenus locatifs : +11 067 €
Charges déductibles : -10 529 €
Résultat foncier Année 1 : 538 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 429 €/an
Revenus locatifs : +11 067 €
Charges déductibles : -6 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 638 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 067 €10 533 €4 840 €534 €---
211 288 €6 307 €4 713 €4 981 €---
311 514 €6 176 €4 582 €5 338 €---
411 744 €6 040 €4 447 €5 704 €---
511 979 €5 900 €4 306 €6 079 €---
612 219 €5 754 €4 161 €6 464 €---
712 463 €5 603 €4 010 €6 860 €---
812 712 €5 447 €3 854 €7 265 €---
912 966 €5 285 €3 692 €7 681 €---
1013 226 €5 118 €3 524 €8 108 €---
1113 490 €4 944 €3 351 €8 546 €---
1213 760 €4 765 €3 171 €8 995 €---
1314 035 €4 579 €2 985 €9 457 €---
1414 316 €4 386 €2 792 €9 930 €---
1514 602 €4 186 €2 593 €10 416 €---
1614 894 €3 979 €2 386 €10 915 €---
1715 192 €3 765 €2 172 €11 427 €---
1815 496 €3 543 €1 950 €11 953 €---
1915 806 €3 313 €1 720 €12 493 €---
2016 122 €3 075 €1 482 €13 047 €---
2116 445 €2 829 €1 235 €13 616 €---
2216 773 €2 573 €980 €14 200 €---
2317 109 €2 309 €715 €14 800 €---
2417 451 €2 035 €441 €15 416 €---
2517 800 €1 751 €158 €16 049 €---
TOTAL354 470 €114 196 €70 258 €240 274 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 324 €+160 €+2 164 €
2+2 324 €+1 494 €+830 €
3+2 324 €+1 601 €+723 €
4+2 324 €+1 711 €+613 €
5+2 324 €+1 824 €+500 €
6+2 324 €+1 939 €+385 €
7+2 324 €+2 058 €+266 €
8+2 324 €+2 179 €+145 €
9+2 324 €+2 304 €+20 €
10+2 324 €+2 432 €-108 €
11+2 324 €+2 564 €-240 €
12+2 324 €+2 699 €-375 €
13+2 324 €+2 837 €-513 €
14+2 324 €+2 979 €-655 €
15+2 324 €+3 125 €-801 €
16+2 324 €+3 275 €-951 €
17+2 324 €+3 428 €-1 104 €
18+2 324 €+3 586 €-1 262 €
19+2 324 €+3 748 €-1 424 €
20+2 324 €+3 914 €-1 590 €
21+2 324 €+4 085 €-1 761 €
22+2 324 €+4 260 €-1 936 €
23+2 324 €+4 440 €-2 116 €
24+2 324 €+4 625 €-2 301 €
25+2 324 €+4 815 €-2 491 €
Total+58 100 €+72 082 €+-13 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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