Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBois-d'Arcy (78)
Surface66m²
Coût Total118 306€
Loyer Annuel12 679€
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 191 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 290,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Meublé, Cuisine équipée, 2 chambres, Balcon, Terrasse

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Bois d'Arcy, au sein d'une résidence affaire, appartement - 3 pièces, meublé, d'une surface de 66.05 m² + 2 terrasses + parking, bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 5345€ de loyer garanti/an soit 6.5 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Josselin COMBAROPOULOS + 33(0)6.45.75.65.39 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.

Ville : Bois-d'Arcy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78390
Coordonnées : 48.801375, 2.008626
Total : 118 306€
Prix d'acquisition : 85 191€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 111 491€
Frais de notaire : 6 815€
Coût estimé : 6 815€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 16.01€/m²/mois
Fourchette : 13.92€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12679€/an
Fourchette totale : 919€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 11023€ - 14584€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :9.32% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 306€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 610,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 838,85€
Coût de l'assurance :10 056,01€
Taxe foncière : 1 267,92€/an
Soit par mois : 105,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :340,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, donc pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, donc pas de travaux énergétiques obligatoires: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:5 400€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 5000€, Peinture murs cuisine (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:11 400€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€, Carrelage (10m²): 60€/m² × 10 = 600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 200€
    Rénovation lourde des 2 chambres: Revêtement de sol (20m²): 80€/m² × 20 = 1600€, Peinture murs (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€, Total: 8000€
  • Salon:300€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bois-d'Arcy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 306 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 777 €
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -31 777 €
Résultat foncier Année 1 : -19 098 €(Déficit de 19 098 €)
Imputable sur revenu global : 19 098 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 477 €/an
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -5 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 202 €/an
Prix d'achat du bien : 85 191 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 374 €(65% de 85 191 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 014 €/an
Calcul : 55 374 € × 3,636% = 2 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 679 €31 781 €3 811 €-19 101 €19 101 €--
212 933 €5 378 €3 707 €7 555 €---
313 191 €5 271 €3 601 €7 920 €---
413 455 €5 161 €3 491 €8 294 €---
513 724 €5 047 €3 377 €8 677 €---
613 999 €4 930 €3 260 €9 069 €---
714 279 €4 809 €3 138 €9 470 €---
814 564 €4 683 €3 013 €9 881 €---
914 856 €4 554 €2 884 €10 302 €---
1015 153 €4 420 €2 750 €10 733 €---
1115 456 €4 282 €2 612 €11 174 €---
1215 765 €4 139 €2 469 €11 626 €---
1316 080 €3 992 €2 321 €12 089 €---
1416 402 €3 839 €2 169 €12 563 €---
1516 730 €3 682 €2 012 €13 048 €---
1617 065 €3 519 €1 849 €13 545 €---
1717 406 €3 351 €1 681 €14 055 €---
1817 754 €3 178 €1 508 €14 576 €---
1918 109 €2 998 €1 328 €15 111 €---
2018 471 €2 813 €1 143 €15 658 €---
2118 841 €2 622 €952 €16 219 €---
2219 218 €2 424 €754 €16 793 €---
2319 602 €2 220 €550 €17 382 €---
2419 994 €2 009 €339 €17 985 €---
2520 394 €1 791 €121 €18 603 €---
TOTAL406 120 €122 893 €54 839 €283 227 €19 101 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 730 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-5 730 €+8 393 €
2+2 663 €+2 267 €+396 €
3+2 663 €+2 376 €+287 €
4+2 663 €+2 488 €+175 €
5+2 663 €+2 603 €+60 €
6+2 663 €+2 721 €-58 €
7+2 663 €+2 841 €-178 €
8+2 663 €+2 964 €-301 €
9+2 663 €+3 091 €-428 €
10+2 663 €+3 220 €-557 €
11+2 663 €+3 352 €-689 €
12+2 663 €+3 488 €-825 €
13+2 663 €+3 627 €-964 €
14+2 663 €+3 769 €-1 106 €
15+2 663 €+3 914 €-1 251 €
16+2 663 €+4 064 €-1 401 €
17+2 663 €+4 216 €-1 553 €
18+2 663 €+4 373 €-1 710 €
19+2 663 €+4 533 €-1 870 €
20+2 663 €+4 697 €-2 034 €
21+2 663 €+4 866 €-2 203 €
22+2 663 €+5 038 €-2 375 €
23+2 663 €+5 215 €-2 552 €
24+2 663 €+5 395 €-2 732 €
25+2 663 €+5 581 €-2 918 €
Total+66 575 €+84 968 €+-18 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →