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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleCoutras (33)
Surface46m²
Coût Total97 630€
Loyer Annuel6 907€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

EXCLUSIVITÉ AT HOME

Idéalement situé en plein coeur de Coutras, à proximité immédiate des commerces, des écoles et de toutes les commodités, découvrez ce bel appartement T2 offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain avec WC.

Vous apprécierez également son grand balcon, idéal pour profiter des beaux jours et d'un espace extérieur privilégié en centre-ville.

Parfait pour un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder !

POUR PLUS D'INFOS ET OU VISITES MERCI DE CONTACTER CÉLINE DISPONIBLE 7/7J AU [Coordonnées masquées]

Votre conseiller At Home : Directrice - Céline Charles

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/08/2025

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 820 € et 1 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Coutras
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.032650, -0.073576
Total : 97 630€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 23 110€
Valeur du bien : 92 110€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.51€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 15.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6907€/an
Fourchette totale : 462€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5548€ - 8598€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,52 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 238 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-14 238€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-14 392€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 431,53€
Coût de l'assurance :8 542,63€
Taxe foncière : 690,68€/an
Soit par mois : 57,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, ainsi que peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs, ainsi que carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 110 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coutras (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 907 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 630 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 420 €
Revenus locatifs : +6 907 €
Charges déductibles : -27 420 €
Résultat foncier Année 1 : -20 513 €(Déficit de 20 513 €)
Imputable sur revenu global : 20 513 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 310 €/an
Revenus locatifs : +6 907 €
Charges déductibles : -4 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 597 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 907 €27 423 €3 280 €-20 516 €20 516 €--
27 045 €4 226 €3 193 €2 819 €---
37 186 €4 136 €3 103 €3 050 €---
47 330 €4 042 €3 010 €3 287 €---
57 476 €3 946 €2 913 €3 530 €---
67 626 €3 846 €2 814 €3 780 €---
77 778 €3 743 €2 711 €4 035 €---
87 934 €3 636 €2 604 €4 298 €---
98 092 €3 526 €2 493 €4 567 €---
108 254 €3 411 €2 379 €4 843 €---
118 419 €3 293 €2 261 €5 126 €---
128 588 €3 171 €2 138 €5 417 €---
138 759 €3 044 €2 012 €5 715 €---
148 935 €2 913 €1 881 €6 021 €---
159 113 €2 778 €1 746 €6 335 €---
169 296 €2 638 €1 605 €6 658 €---
179 482 €2 493 €1 461 €6 989 €---
189 671 €2 343 €1 311 €7 328 €---
199 865 €2 188 €1 155 €7 677 €---
2010 062 €2 027 €995 €8 035 €---
2110 263 €1 861 €829 €8 402 €---
2210 468 €1 690 €657 €8 779 €---
2310 678 €1 512 €479 €9 166 €---
2410 891 €1 328 €296 €9 563 €---
2511 109 €1 138 €105 €9 971 €---
TOTAL221 227 €96 351 €47 432 €124 876 €20 516 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 155 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 450 €-6 155 €+7 605 €
2+1 450 €+846 €+604 €
3+1 450 €+915 €+535 €
4+1 450 €+986 €+464 €
5+1 450 €+1 059 €+391 €
6+1 450 €+1 134 €+316 €
7+1 450 €+1 211 €+239 €
8+1 450 €+1 289 €+161 €
9+1 450 €+1 370 €+80 €
10+1 450 €+1 453 €-3 €
11+1 450 €+1 538 €-88 €
12+1 450 €+1 625 €-175 €
13+1 450 €+1 715 €-265 €
14+1 450 €+1 806 €-356 €
15+1 450 €+1 901 €-451 €
16+1 450 €+1 997 €-547 €
17+1 450 €+2 097 €-647 €
18+1 450 €+2 198 €-748 €
19+1 450 €+2 303 €-853 €
20+1 450 €+2 410 €-960 €
21+1 450 €+2 521 €-1 071 €
22+1 450 €+2 634 €-1 184 €
23+1 450 €+2 750 €-1 300 €
24+1 450 €+2 869 €-1 419 €
25+1 450 €+2 991 €-1 541 €
Total+36 250 €+37 463 €+-1 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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