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À vendre Local commercial + Appartement en duplex, centre de Baud

Bien expiré
VilleBaud (56)
Surface217m²
Coût Total311 600€
Loyer Annuel24 821€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 250 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 1 152,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 217 m², 7 pièces, 150 m² de terrain

Découvrez cet ensemble immobilier en pierre, d'une surface d'environ 217 m², idéalement situé en plein centre-ville. Au rez-de-chaussée : un local commercial actuellement occupé par un boulanger, offrant un revenu locatif immédiat et sécurisé d'un montant de 1600 euros.. A l'étage : un appartement en duplex, accessible par escalier intérieur et extérieur, alliant charme et fonctionnalité. Stationnement extérieur à proximité immédiate. D'un point de vue énergétique, pour cette maison les indices Dpe et Ges sont respectivement de classe E (222 kWh/m²/an) et de catégorie E (54 Kg CO2/m²/an). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Baud
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56150
Coordonnées : 47.874940, -3.018930
Total : 311 600€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 291 600€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2068€/mois
Loyer annuel estimé : 24821€/an
Fourchette totale : 1628€ - 2629€/mois
Fourchette annuelle : 19530€ - 31545€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :455 700 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-205 700€ (-45.1%)
Marge achat-revente :144 100€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 564,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :90,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 655,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 888,30€
Coût de l'assurance :27 265,00€
Taxe foncière : 2 482,11€/an
Soit par mois : 206,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 068,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 862,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 217 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux: douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 400€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine × 400€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Baud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 821 €/an
Calcul : 2 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 091 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 035 €
Revenus locatifs : +24 821 €
Charges déductibles : -56 035 €
Résultat foncier Année 1 : -31 214 €(Déficit de 31 214 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 814 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 435 €/an
Revenus locatifs : +24 821 €
Charges déductibles : -14 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9813.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 821 €56 045 €10 872 €-31 224 €21 400 €9 824 €9 824 €
225 318 €14 161 €10 589 €11 156 €---
325 824 €13 868 €10 295 €11 956 €---
426 340 €13 563 €9 990 €12 777 €---
526 867 €13 248 €9 675 €13 619 €---
627 404 €12 921 €9 348 €14 483 €---
727 953 €12 583 €9 010 €15 370 €---
828 512 €12 232 €8 660 €16 279 €---
929 082 €11 869 €8 297 €17 213 €---
1029 663 €11 493 €7 920 €18 170 €---
1130 257 €11 104 €7 531 €19 153 €---
1230 862 €10 700 €7 127 €20 162 €---
1331 479 €10 282 €6 709 €21 197 €---
1432 109 €9 849 €6 276 €22 260 €---
1532 751 €9 400 €5 828 €23 351 €---
1633 406 €8 936 €5 363 €24 470 €---
1734 074 €8 454 €4 882 €25 620 €---
1834 756 €7 956 €4 383 €26 800 €---
1935 451 €7 439 €3 866 €28 011 €---
2036 160 €6 904 €3 331 €29 255 €---
2136 883 €6 350 €2 777 €30 533 €---
2237 620 €5 776 €2 203 €31 845 €---
2338 373 €5 181 €1 608 €33 192 €---
2439 140 €4 565 €992 €34 575 €---
2539 923 €3 927 €354 €35 996 €---
TOTAL795 027 €288 806 €157 888 €506 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 212 €-6 420 €+11 632 €
2+5 212 €+400 €+4 812 €
3+5 212 €+3 587 €+1 625 €
4+5 212 €+3 833 €+1 379 €
5+5 212 €+4 086 €+1 126 €
6+5 212 €+4 345 €+867 €
7+5 212 €+4 611 €+601 €
8+5 212 €+4 884 €+328 €
9+5 212 €+5 164 €+48 €
10+5 212 €+5 451 €-239 €
11+5 212 €+5 746 €-534 €
12+5 212 €+6 049 €-837 €
13+5 212 €+6 359 €-1 147 €
14+5 212 €+6 678 €-1 466 €
15+5 212 €+7 005 €-1 793 €
16+5 212 €+7 341 €-2 129 €
17+5 212 €+7 686 €-2 474 €
18+5 212 €+8 040 €-2 828 €
19+5 212 €+8 403 €-3 191 €
20+5 212 €+8 777 €-3 565 €
21+5 212 €+9 160 €-3 948 €
22+5 212 €+9 553 €-4 341 €
23+5 212 €+9 958 €-4 746 €
24+5 212 €+10 373 €-5 161 €
25+5 212 €+10 799 €-5 587 €
Total+130 300 €+151 866 €+-21 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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