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Détails du bien

Bien expiré
VilleGuingamp (22)
Surface139m²
Coût Total276 417€
Loyer Annuel14 195€
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 006,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GUINGAMP - Maison 5 chambres à fort potentiel À proximité immédiate des commerces et des écoles, cette maison mitoyenne d'un côté offre 135 m² habitables avec une belle pièce de vie lumineuse et 5 chambres. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, notamment les peintures. L'isolation extérieure a été partiellement réalisée et reste à finaliser selon vos projets. Grâce à ses volumes et à son emplacement, ce bien conviendra parfaitement à une famille ou à un investisseur souhaitant développer un projet de colocation étudiante ou de jeunes actifs. Les + : 135 m² habitables 5 chambres Proche commerces et écoles Terrain privatif Fort potentiel de valorisation Une belle opportunité à découvrir rapidement sur Guigamp

Honoraires inclus de 6.79% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 131 000 €. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2370.00 et 3270.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAN-IMMO.PRO : Stéphane ORY

  • EI Agent commercial (Entreprise individuelle) TTC Numéro de mandat : 2629
Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Total : 276 417€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 125 325€
Valeur du bien : 265 225€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1183€/mois
Loyer annuel estimé : 14195€/an
Fourchette totale : 923€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11073€ - 18198€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,62 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :199 551 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-59 651€ (-29.9%)
Marge achat-revente :-76 866€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 417€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 468,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 061,01€
Coût de l'assurance :24 186,49€
Taxe foncière : 1 419,54€/an
Soit par mois : 118,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 182,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 587,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-404,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie D, Classe climat D mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Finalisation de l'isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface maison en m² (139 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :125 325 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 425€
    Isolation des combles: 139 m² × 75€/m² = 10425€, Main d'œuvre: 45€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Remplacement fenêtres double vitrage:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Rénovation complète cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Pose de parquet flottant dans les chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Peinture des murs et plafonds dans les chambres:1 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Peinture des murs et plafonds dans le salon:1 200€
    Peinture salon: 50 m² × 24€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Total Estimation:57 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guingamp (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 725€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Remplacement fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 195 €/an
Calcul : 1 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 417 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 125 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 137 348 €
Revenus locatifs : +14 195 €
Charges déductibles : -137 348 €
Résultat foncier Année 1 : -123 152 €(Déficit de 123 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 023 €/an
Revenus locatifs : +14 195 €
Charges déductibles : -12 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101752.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 195 €137 357 €9 645 €-123 161 €21 400 €101 761 €101 761 €
214 479 €11 780 €9 393 €2 699 €--99 062 €
314 769 €11 519 €9 132 €3 249 €--95 813 €
415 064 €11 249 €8 862 €3 815 €--91 998 €
515 366 €10 970 €8 583 €4 396 €--87 602 €
615 673 €10 680 €8 293 €4 993 €--82 609 €
715 986 €10 380 €7 993 €5 607 €--77 003 €
816 306 €10 069 €7 682 €6 237 €--70 765 €
916 632 €9 747 €7 360 €6 885 €--63 880 €
1016 965 €9 413 €7 026 €7 552 €--56 328 €
1117 304 €9 068 €6 681 €8 237 €--48 092 €
1217 650 €8 710 €6 323 €8 941 €---
1318 003 €8 339 €5 952 €9 664 €---
1418 363 €7 955 €5 568 €10 409 €---
1518 730 €7 557 €5 170 €11 174 €---
1619 105 €7 144 €4 757 €11 961 €---
1719 487 €6 717 €4 330 €12 770 €---
1819 877 €6 275 €3 888 €13 602 €---
1920 274 €5 817 €3 430 €14 458 €---
2020 680 €5 342 €2 955 €15 338 €---
2121 094 €4 851 €2 464 €16 243 €---
2221 515 €4 341 €1 954 €17 174 €---
2321 946 €3 814 €1 427 €18 132 €---
2422 385 €3 267 €880 €19 117 €---
2522 832 €2 701 €314 €20 131 €---
TOTAL454 682 €325 061 €140 061 €129 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 981 €-6 420 €+9 401 €
2+2 981 €0 €+2 981 €
3+2 981 €0 €+2 981 €
4+2 981 €0 €+2 981 €
5+2 981 €0 €+2 981 €
6+2 981 €0 €+2 981 €
7+2 981 €0 €+2 981 €
8+2 981 €0 €+2 981 €
9+2 981 €0 €+2 981 €
10+2 981 €0 €+2 981 €
11+2 981 €0 €+2 981 €
12+2 981 €+2 682 €+299 €
13+2 981 €+2 899 €+82 €
14+2 981 €+3 123 €-142 €
15+2 981 €+3 352 €-371 €
16+2 981 €+3 588 €-607 €
17+2 981 €+3 831 €-850 €
18+2 981 €+4 081 €-1 100 €
19+2 981 €+4 337 €-1 356 €
20+2 981 €+4 601 €-1 620 €
21+2 981 €+4 873 €-1 892 €
22+2 981 €+5 152 €-2 171 €
23+2 981 €+5 440 €-2 459 €
24+2 981 €+5 735 €-2 754 €
25+2 981 €+6 039 €-3 058 €
Total+74 525 €+53 314 €+21 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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