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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Ferréol-des-Côtes (63)
Surface180m²
Coût Total201 752€
Loyer Annuel13 151€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 721,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité au coeur de la ville Ambert, à découvrir dans votre agence Cimm Immobilier Ambert, très bien situé, immeuble de rapport composé en rez de chaussée d'un local avec remise et réserve, au premier étage un appartement T3 à rénover et au deuxième étage et dernier étage d'un appartement T3 actuellement loué. Proche à pied de toutes les commodités. Son prix: 129 900 eurosuros Plus d'informations en contactant votre agent immobilier priviligié Laurie

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3430.00 euros et 4720.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Cimm Immobilier Ambert : Gérant - David BOST Carte T CPI 6301 2021 000 000 001

Ville : Saint-Ferréol-des-Côtes
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63600
Total : 201 752€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 61 460€
Valeur du bien : 191 360€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13151€/an
Fourchette totale : 815€ - 1474€/mois
Fourchette annuelle : 9776€ - 17691€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 041,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 518,90€
Coût de l'assurance :17 148,92€
Taxe foncière : 1 315,07€/an
Soit par mois : 109,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 095,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 460 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Ferréol-des-Côtes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 151 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 752 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 953 €
Revenus locatifs : +13 151 €
Charges déductibles : -69 953 €
Résultat foncier Année 1 : -56 802 €(Déficit de 56 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 493 €/an
Revenus locatifs : +13 151 €
Charges déductibles : -8 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35402.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 151 €69 959 €6 498 €-56 809 €21 400 €35 409 €35 409 €
213 414 €8 323 €6 322 €5 090 €--30 318 €
313 682 €8 142 €6 141 €5 540 €--24 778 €
413 956 €7 954 €5 953 €6 001 €--18 777 €
514 235 €7 760 €5 759 €6 474 €--12 302 €
614 519 €7 560 €5 559 €6 959 €--5 343 €
714 810 €7 353 €5 352 €7 457 €---
815 106 €7 139 €5 138 €7 967 €---
915 408 €6 919 €4 918 €8 489 €---
1015 716 €6 691 €4 690 €9 026 €---
1116 031 €6 455 €4 454 €9 576 €---
1216 351 €6 211 €4 210 €10 140 €---
1316 678 €5 960 €3 959 €10 718 €---
1417 012 €5 700 €3 699 €11 312 €---
1517 352 €5 432 €3 431 €11 920 €---
1617 699 €5 154 €3 153 €12 545 €---
1718 053 €4 868 €2 867 €13 185 €---
1818 414 €4 572 €2 571 €13 842 €---
1918 782 €4 266 €2 265 €14 516 €---
2019 158 €3 950 €1 949 €15 208 €---
2119 541 €3 624 €1 623 €15 917 €---
2219 932 €3 287 €1 286 €16 645 €---
2320 331 €2 939 €937 €17 392 €---
2420 737 €2 579 €578 €18 159 €---
2521 152 €2 207 €206 €18 945 €---
TOTAL421 221 €205 005 €93 519 €216 216 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 762 €-6 420 €+9 182 €
2+2 762 €0 €+2 762 €
3+2 762 €0 €+2 762 €
4+2 762 €0 €+2 762 €
5+2 762 €0 €+2 762 €
6+2 762 €0 €+2 762 €
7+2 762 €+634 €+2 128 €
8+2 762 €+2 390 €+372 €
9+2 762 €+2 547 €+215 €
10+2 762 €+2 708 €+54 €
11+2 762 €+2 873 €-111 €
12+2 762 €+3 042 €-280 €
13+2 762 €+3 215 €-453 €
14+2 762 €+3 394 €-632 €
15+2 762 €+3 576 €-814 €
16+2 762 €+3 763 €-1 001 €
17+2 762 €+3 956 €-1 194 €
18+2 762 €+4 153 €-1 391 €
19+2 762 €+4 355 €-1 593 €
20+2 762 €+4 562 €-1 800 €
21+2 762 €+4 775 €-2 013 €
22+2 762 €+4 994 €-2 232 €
23+2 762 €+5 218 €-2 456 €
24+2 762 €+5 448 €-2 686 €
25+2 762 €+5 684 €-2 922 €
Total+69 050 €+64 865 €+4 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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