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Maison à vendre

VilleMarigny (03)
Surface211m²
Coût Total265 160€
Loyer Annuel19 381€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 500 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 874,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Salle à manger (total 31 m²), 6 chambres, Entrée séparée, Jardin, Pas de cave, Non meublé

iad France - Anne Michoux vous propose: Charmante Maison de 211m² avec 6 Chambres et Vaste Jardin à Marigny - Idéal pour une Grande Famille composée au RDC, entrée, salon avec un poêle à granules, salle à manger avec poêle à bois, cuisine indépendante, 1 bureau, 1 suite parentale, buanderie, à l'étage 2 suites parentales, 3 chambre sous combles dont 2 en enfilades, une partie grenier. Dépendance sur un terrain clos. La maison nécessite quelques rénovations pour être totalement mise à votre goût, offrant ainsi la possibilité de personnaliser chaque espace selon vos préférences. Maison reliée au tout à l'égout.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne Michoux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Cusset sous le numéro 842606501, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Marigny
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03210
Coordonnées : 46.580112, 3.214560
Total : 265 160€
Prix d'acquisition : 184 500€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 250 400€
Frais de notaire : 14 760€
Coût estimé : 14 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 7.65€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1615€/mois
Loyer annuel estimé : 19381€/an
Fourchette totale : 1271€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 15253€ - 24625€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 168,34 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :246 521 €
Prix d'achat :184 500 €
Décote à l'achat :-62 021€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-18 639€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :77,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 397,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 946,09€
Coût de l'assurance :23 201,50€
Taxe foncière : 1 938,08€/an
Soit par mois : 161,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 615,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 559,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 211 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou gaz ancien
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 211 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 660€
    Isolation toiture/combles: 211 m² × 50€/m² = 10550€, Main d'œuvre: 110€
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Fenêtres double vitrage:27 300€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1050€/fenêtre = 27300€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation chambres:8 400€
    Rénovation chambres (90 m²): Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Revêtement sol: 90 m² × 50€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Rafraîchissement cuisine:1 540€
    Rafraîchissement cuisine (8 m²): Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 381 €/an
Calcul : 1 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 799 €
Revenus locatifs : +19 381 €
Charges déductibles : -77 799 €
Résultat foncier Année 1 : -58 418 €(Déficit de 58 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 899 €/an
Revenus locatifs : +19 381 €
Charges déductibles : -11 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37017.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 925 €(65% de 184 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 361 €/an
Calcul : 119 925 € × 3,636% = 4 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 381 €77 807 €9 041 €-58 426 €21 400 €37 026 €37 026 €
219 768 €11 669 €8 803 €8 100 €--28 927 €
320 164 €11 422 €8 556 €8 742 €--20 185 €
420 567 €11 167 €8 300 €9 401 €--10 784 €
520 978 €10 902 €8 036 €10 076 €--708 €
621 398 €10 628 €7 762 €10 770 €---
721 826 €10 345 €7 479 €11 481 €---
822 262 €10 052 €7 186 €12 211 €---
922 708 €9 748 €6 882 €12 959 €---
1023 162 €9 434 €6 568 €13 728 €---
1123 625 €9 109 €6 243 €14 516 €---
1224 098 €8 773 €5 907 €15 325 €---
1324 580 €8 424 €5 558 €16 155 €---
1425 071 €8 064 €5 198 €17 007 €---
1525 573 €7 691 €4 824 €17 882 €---
1626 084 €7 304 €4 438 €18 780 €---
1726 606 €6 905 €4 038 €19 701 €---
1827 138 €6 491 €3 625 €20 647 €---
1927 681 €6 062 €3 196 €21 618 €---
2028 234 €5 619 €2 753 €22 615 €---
2128 799 €5 160 €2 294 €23 639 €---
2229 375 €4 685 €1 819 €24 689 €---
2329 962 €4 194 €1 328 €25 769 €---
2430 562 €3 685 €819 €26 877 €---
2531 173 €3 158 €292 €28 015 €---
TOTAL620 773 €268 500 €130 946 €352 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 070 €-6 420 €+10 490 €
2+4 070 €0 €+4 070 €
3+4 070 €0 €+4 070 €
4+4 070 €0 €+4 070 €
5+4 070 €0 €+4 070 €
6+4 070 €+3 018 €+1 052 €
7+4 070 €+3 444 €+626 €
8+4 070 €+3 663 €+407 €
9+4 070 €+3 888 €+182 €
10+4 070 €+4 118 €-48 €
11+4 070 €+4 355 €-285 €
12+4 070 €+4 597 €-527 €
13+4 070 €+4 847 €-777 €
14+4 070 €+5 102 €-1 032 €
15+4 070 €+5 365 €-1 295 €
16+4 070 €+5 634 €-1 564 €
17+4 070 €+5 910 €-1 840 €
18+4 070 €+6 194 €-2 124 €
19+4 070 €+6 485 €-2 415 €
20+4 070 €+6 785 €-2 715 €
21+4 070 €+7 092 €-3 022 €
22+4 070 €+7 407 €-3 337 €
23+4 070 €+7 731 €-3 661 €
24+4 070 €+8 063 €-3 993 €
25+4 070 €+8 404 €-4 334 €
Total+101 750 €+105 682 €+-3 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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