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AV maison Archiac avec une petite cours des pavés situé dans la Charente Maritime commune Archiac proche de toutes commerces écoles et piscine carrefour 15 km Barbezieux et 15 kilomètres jonzac

Bien expiré
VilleArchiac (17)
Surface165m²
Coût Total254 740€
Loyer Annuel16 775€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 158 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 957,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AV maison Archiac avec une petite cours des pavés situé dans la Charente Maritime commune Archiac proche de toutes commerces écoles et piscine carrefour 15 km Barbezieux et 15 km jonzac et 20 km de Cognac

Ville : Archiac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17520
Coordonnées : 45.524910, -0.300290
Total : 254 740€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 84 100€
Valeur du bien : 242 100€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1398€/mois
Loyer annuel estimé : 16775€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 13262€ - 21218€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :76,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 334,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 539,07€
Coût de l'assurance :22 926,60€
Taxe foncière : 1 677,46€/an
Soit par mois : 139,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 397,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (165 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: surface maison en m² (165 m²)
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 100 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture murs: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:2 500€
    Rénovation lourde salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Peinture murs: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 600€
    Mise aux normes plomberie: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Archiac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 775 €/an
Calcul : 1 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 740 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 170 €
Revenus locatifs : +16 775 €
Charges déductibles : -95 170 €
Résultat foncier Année 1 : -78 395 €(Déficit de 78 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 070 €/an
Revenus locatifs : +16 775 €
Charges déductibles : -11 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56994.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 775 €95 178 €8 483 €-78 403 €21 400 €57 003 €57 003 €
217 110 €10 852 €8 257 €6 258 €--50 745 €
317 452 €10 618 €8 023 €6 835 €--43 910 €
417 801 €10 376 €7 781 €7 426 €--36 485 €
518 157 €10 126 €7 531 €8 032 €--28 453 €
618 521 €9 867 €7 272 €8 654 €--19 799 €
718 891 €9 599 €7 005 €9 292 €--10 508 €
819 269 €9 323 €6 728 €9 946 €--561 €
919 654 €9 036 €6 442 €10 618 €---
1020 047 €8 740 €6 146 €11 307 €---
1120 448 €8 434 €5 840 €12 014 €---
1220 857 €8 118 €5 523 €12 740 €---
1321 274 €7 790 €5 196 €13 484 €---
1421 700 €7 451 €4 857 €14 248 €---
1522 134 €7 101 €4 507 €15 033 €---
1622 576 €6 739 €4 144 €15 838 €---
1723 028 €6 364 €3 770 €16 664 €---
1823 489 €5 977 €3 382 €17 512 €---
1923 958 €5 576 €2 981 €18 382 €---
2024 437 €5 161 €2 567 €19 276 €---
2124 926 €4 733 €2 138 €20 193 €---
2225 425 €4 290 €1 695 €21 135 €---
2325 933 €3 831 €1 236 €22 102 €---
2426 452 €3 357 €762 €23 095 €---
2526 981 €2 866 €272 €24 115 €---
TOTAL537 297 €271 502 €122 539 €265 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 523 €-6 420 €+9 943 €
2+3 523 €0 €+3 523 €
3+3 523 €0 €+3 523 €
4+3 523 €0 €+3 523 €
5+3 523 €0 €+3 523 €
6+3 523 €0 €+3 523 €
7+3 523 €0 €+3 523 €
8+3 523 €0 €+3 523 €
9+3 523 €+3 017 €+506 €
10+3 523 €+3 392 €+131 €
11+3 523 €+3 604 €-81 €
12+3 523 €+3 822 €-299 €
13+3 523 €+4 045 €-522 €
14+3 523 €+4 275 €-752 €
15+3 523 €+4 510 €-987 €
16+3 523 €+4 751 €-1 228 €
17+3 523 €+4 999 €-1 476 €
18+3 523 €+5 254 €-1 731 €
19+3 523 €+5 515 €-1 992 €
20+3 523 €+5 783 €-2 260 €
21+3 523 €+6 058 €-2 535 €
22+3 523 €+6 341 €-2 818 €
23+3 523 €+6 631 €-3 108 €
24+3 523 €+6 929 €-3 406 €
25+3 523 €+7 234 €-3 711 €
Total+88 075 €+79 738 €+8 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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