Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Proche CERIZAY - Grande maison de bourg à rénover, avec jardin, Beau potentiel !

Bien expiré
VilleForêt-sur-Sèvre (79)
Surface112m²
Coût Total151 190€
Loyer Annuel9 797€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 816,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche CERIZAY, grande maison d'habitation à rénover, offrant un hall d'entrée, un salon-séjour de 36 m2 avec cheminée, un petit salon, une cuisine, une chambre, une autre pièce, une salle d'eau et un WC. A l'étage, vous trouverez trois chambres (15, 16 et 18,50 m2) et un grand grenier de 53 m2 à aménager. Cet ensemble comprend également une cave, deux garages et un autre grenier aménageable de 60 m2. Un jardin d'environ 800 m2 avec puits complète ce bien. Côté technique : toiture neuve (2024), ouvertures PVC/DV, tout à l'égout. Idéal pour une résidence familiale ou pour projet d'investissement locatif avec création de plusieurs logements !

Ville : Forêt-sur-Sèvre
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79380
Coordonnées : 46.761570, -0.661820
Total : 151 190€
Prix d'acquisition : 91 500€
Travaux : 52 370€
Valeur du bien : 143 870€
Frais de notaire : 7 320€
Coût estimé : 7 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9797€/an
Fourchette totale : 604€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 13248€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 420,92€
Coût de l'assurance :13 229,13€
Taxe foncière : 979,73€/an
Soit par mois : 81,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m² (grenier à aménager)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 370 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 120€
    Isolation combles: 53 m² × 40€/m² = 2120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forêt-sur-Sèvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 797 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 190 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 014 €
Revenus locatifs : +9 797 €
Charges déductibles : -59 014 €
Résultat foncier Année 1 : -49 217 €(Déficit de 49 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 644 €/an
Revenus locatifs : +9 797 €
Charges déductibles : -6 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27816.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 475 €(65% de 91 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 163 €/an
Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 797 €59 019 €5 140 €-49 222 €21 400 €27 822 €27 822 €
29 993 €6 513 €5 004 €3 480 €--24 342 €
310 193 €6 373 €4 864 €3 820 €--20 521 €
410 397 €6 227 €4 718 €4 170 €--16 351 €
510 605 €6 077 €4 568 €4 528 €--11 823 €
610 817 €5 921 €4 412 €4 896 €--6 927 €
711 033 €5 760 €4 251 €5 273 €--1 654 €
811 254 €5 593 €4 084 €5 661 €---
911 479 €5 420 €3 912 €6 059 €---
1011 709 €5 242 €3 733 €6 467 €---
1111 943 €5 057 €3 548 €6 886 €---
1212 182 €4 865 €3 357 €7 316 €---
1312 425 €4 667 €3 158 €7 758 €---
1412 674 €4 462 €2 953 €8 212 €---
1512 927 €4 250 €2 741 €8 677 €---
1613 186 €4 031 €2 522 €9 155 €---
1713 450 €3 803 €2 294 €9 646 €---
1813 719 €3 568 €2 059 €10 150 €---
1913 993 €3 325 €1 816 €10 668 €---
2014 273 €3 073 €1 564 €11 200 €---
2114 558 €2 812 €1 303 €11 746 €---
2214 849 €2 542 €1 033 €12 307 €---
2315 146 €2 263 €754 €12 883 €---
2415 449 €1 974 €465 €13 475 €---
2515 758 €1 675 €166 €14 084 €---
TOTAL313 812 €164 513 €74 421 €149 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 057 €-6 420 €+8 477 €
2+2 057 €0 €+2 057 €
3+2 057 €0 €+2 057 €
4+2 057 €0 €+2 057 €
5+2 057 €0 €+2 057 €
6+2 057 €0 €+2 057 €
7+2 057 €0 €+2 057 €
8+2 057 €+1 202 €+855 €
9+2 057 €+1 818 €+239 €
10+2 057 €+1 940 €+117 €
11+2 057 €+2 066 €-9 €
12+2 057 €+2 195 €-138 €
13+2 057 €+2 327 €-270 €
14+2 057 €+2 463 €-406 €
15+2 057 €+2 603 €-546 €
16+2 057 €+2 747 €-690 €
17+2 057 €+2 894 €-837 €
18+2 057 €+3 045 €-988 €
19+2 057 €+3 200 €-1 143 €
20+2 057 €+3 360 €-1 303 €
21+2 057 €+3 524 €-1 467 €
22+2 057 €+3 692 €-1 635 €
23+2 057 €+3 865 €-1 808 €
24+2 057 €+4 043 €-1 986 €
25+2 057 €+4 225 €-2 168 €
Total+51 425 €+44 789 €+6 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →