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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface87m²
Coût Total275 760€
Loyer Annuel22 805€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 873,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Gardien, Interphone, Non meublé

MEUDON LA FORET - Résidence Le Parc. Au pied du Parc du Tronchet, avec superbe vue sur Paris. Au dixième et dernier étage avec ascenseur, un appartement traversant de cinq pièces principales pour une superficie de 87m2 comprenant: entrée avec placards, double séjour avec cuisine ouverte aménagée et équipée, trois chambres, salle de bains, wc séparés et rangements. Calme et double exposition Ouest/Est. Appartement en bel état général rare à la vente. Fenêtres en doubles vitrages avec volets électriques. Vendu avec une cave.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788074, 2.223964
Total : 275 760€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 5 760€
Valeur du bien : 255 760€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22805€/an
Fourchette totale : 1474€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 17685€ - 29406€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 964 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-38 964€ (-13.5%)
Marge achat-revente :13 204€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 447,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 413,48€
Coût de l'assurance :24 129,00€
Taxe foncière : 2 280,46€/an
Soit par mois : 190,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 900,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 637,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peuvent nécessiter un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans le salon si nécessaire.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 760 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:960€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car pas de quantité fournie.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 400€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 400€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meudon (coefficient 1.2 appliqué pour l'adaptation régionale). Main d'œuvre incluse. Aucun coût pour la salle de bain car pas de travaux nécessaires. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 760 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 290 €
Revenus locatifs : +22 805 €
Charges déductibles : -18 290 €
Résultat foncier Année 1 : 4 515 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 530 €/an
Revenus locatifs : +22 805 €
Charges déductibles : -12 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 275 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 805 €18 299 €9 293 €4 506 €---
223 261 €12 292 €9 046 €10 969 €---
323 726 €12 037 €8 792 €11 689 €---
424 200 €11 773 €8 528 €12 427 €---
524 684 €11 500 €8 255 €13 184 €---
625 178 €11 218 €7 972 €13 960 €---
725 682 €10 926 €7 680 €14 756 €---
826 195 €10 624 €7 378 €15 572 €---
926 719 €10 311 €7 065 €16 408 €---
1027 254 €9 987 €6 742 €17 266 €---
1127 799 €9 653 €6 407 €18 146 €---
1228 355 €9 306 €6 061 €19 049 €---
1328 922 €8 948 €5 702 €19 974 €---
1429 500 €8 577 €5 331 €20 923 €---
1530 090 €8 193 €4 948 €21 897 €---
1630 692 €7 796 €4 551 €22 896 €---
1731 306 €7 386 €4 140 €23 920 €---
1831 932 €6 961 €3 715 €24 971 €---
1932 571 €6 521 €3 276 €26 049 €---
2033 222 €6 066 €2 821 €27 156 €---
2133 887 €5 596 €2 350 €28 291 €---
2234 564 €5 109 €1 863 €29 455 €---
2335 256 €4 605 €1 360 €30 650 €---
2435 961 €4 084 €838 €31 877 €---
2536 680 €3 545 €299 €33 135 €---
TOTAL730 440 €221 314 €134 413 €509 126 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 789 €+1 352 €+3 437 €
2+4 789 €+3 291 €+1 498 €
3+4 789 €+3 507 €+1 282 €
4+4 789 €+3 728 €+1 061 €
5+4 789 €+3 955 €+834 €
6+4 789 €+4 188 €+601 €
7+4 789 €+4 427 €+362 €
8+4 789 €+4 672 €+117 €
9+4 789 €+4 923 €-134 €
10+4 789 €+5 180 €-391 €
11+4 789 €+5 444 €-655 €
12+4 789 €+5 715 €-926 €
13+4 789 €+5 992 €-1 203 €
14+4 789 €+6 277 €-1 488 €
15+4 789 €+6 569 €-1 780 €
16+4 789 €+6 869 €-2 080 €
17+4 789 €+7 176 €-2 387 €
18+4 789 €+7 491 €-2 702 €
19+4 789 €+7 815 €-3 026 €
20+4 789 €+8 147 €-3 358 €
21+4 789 €+8 487 €-3 698 €
22+4 789 €+8 837 €-4 048 €
23+4 789 €+9 195 €-4 406 €
24+4 789 €+9 563 €-4 774 €
25+4 789 €+9 941 €-5 152 €
Total+119 725 €+152 738 €+-33 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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