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Détails du bien

VilleTroyes (10)
Surface48.26m²
Coût Total71 730€
Loyer Annuel5 487€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 750 €
Surface : 48.26 m²
Prix au m² : 1 030,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : chaudière fioul, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

ATTTENTION BIEN LIRE L'ANNONCE. Lot de DEUX appartements INDISSOCIABLES et une place de parking dans une petite copropriété pour un total de 88m² à 99500€ frais d'agence inclus soit 49750€ par appartement. Un T3 duplex de 40m² et un T4 duplex de 48m². Les deux appartements sont situés au 1er étage. Provisions charges mensuelles T3 (chauffage inclus) : 175€ Provisions charges mensuelles T4 (chauffage inclus) : 220€ Les appartements et le parking sont libres de location. Contactez-nous pour visiter ! - https://www.century21-laire-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.308807, 4.051528
Total : 71 730€
Prix d'acquisition : 49 750€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 67 750€
Frais de notaire : 3 980€
Coût estimé : 3 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.26m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5487€/an
Fourchette totale : 355€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4265€ - 7059€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,26 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 874 €
Prix d'achat :49 750 €
Décote à l'achat :-15 124€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-6 856€ (-10.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 381,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 345,72€
Coût de l'assurance :6 276,37€
Taxe foncière : 548,73€/an
Soit par mois : 45,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 395,00€/mois
Soit par an : 4 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 457,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48.26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€ = 3000€ (installation, plomberie et électricité inclus, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€ = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 487 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 730 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 040 €
Revenus locatifs : +5 487 €
Charges déductibles : -26 040 €
Résultat foncier Année 1 : -20 553 €(Déficit de 20 553 €)
Imputable sur revenu global : 20 553 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 040 €/an
Revenus locatifs : +5 487 €
Charges déductibles : -8 040 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 553 €/an(Déficit de 2 553 €)
Prix d'achat du bien : 49 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 338 €(65% de 49 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 176 €/an
Calcul : 32 338 € × 3,636% = 1 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 487 €26 043 €2 503 €-20 555 €20 555 €--
25 597 €7 977 €2 438 €-2 380 €2 380 €--
35 709 €7 910 €2 370 €-2 201 €2 201 €--
45 823 €7 840 €2 300 €-2 016 €2 016 €--
55 940 €7 767 €2 227 €-1 827 €1 827 €--
66 058 €7 692 €2 152 €-1 633 €1 633 €--
76 180 €7 614 €2 074 €-1 434 €1 434 €--
86 303 €7 533 €1 993 €-1 230 €1 230 €--
96 429 €7 450 €1 910 €-1 020 €1 020 €--
106 558 €7 363 €1 823 €-805 €805 €--
116 689 €7 273 €1 734 €-584 €584 €--
126 823 €7 180 €1 641 €-358 €358 €--
136 959 €7 084 €1 544 €-125 €125 €--
147 098 €6 985 €1 445 €114 €---
157 240 €6 881 €1 342 €359 €---
167 385 €6 774 €1 235 €611 €---
177 533 €6 664 €1 124 €869 €---
187 684 €6 549 €1 009 €1 135 €---
197 837 €6 430 €890 €1 407 €---
207 994 €6 307 €767 €1 687 €---
218 154 €6 179 €639 €1 975 €---
228 317 €6 047 €507 €2 270 €---
238 483 €5 910 €370 €2 573 €---
248 653 €5 768 €228 €2 885 €---
258 826 €5 621 €82 €3 205 €---
TOTAL175 759 €192 840 €36 346 €-17 081 €36 171 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 851 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -17 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 152 €-6 167 €+7 319 €
2+1 152 €-714 €+1 866 €
3+1 152 €-660 €+1 812 €
4+1 152 €-605 €+1 757 €
5+1 152 €-548 €+1 700 €
6+1 152 €-490 €+1 642 €
7+1 152 €-430 €+1 582 €
8+1 152 €-369 €+1 521 €
9+1 152 €-306 €+1 458 €
10+1 152 €-242 €+1 394 €
11+1 152 €-175 €+1 327 €
12+1 152 €-107 €+1 259 €
13+1 152 €-38 €+1 190 €
14+1 152 €+34 €+1 118 €
15+1 152 €+108 €+1 044 €
16+1 152 €+183 €+969 €
17+1 152 €+261 €+891 €
18+1 152 €+340 €+812 €
19+1 152 €+422 €+730 €
20+1 152 €+506 €+646 €
21+1 152 €+592 €+560 €
22+1 152 €+681 €+471 €
23+1 152 €+772 €+380 €
24+1 152 €+865 €+287 €
25+1 152 €+961 €+191 €
Total+28 800 €-5 124 €+33 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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