Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

PROCHE TOUTES COMMODITES MAISON IDEAL PREMIER ACHAT OU LOCATIF

Bien expiré
VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface85m²
Coût Total132 810€
Loyer Annuel7 754€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 935,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE ST-YRIEIX, proche commodités (à pieds) maison d'habitation comprenant séjour, salon (ou une chambre), cuisine, salle d'eau, WC, cellier. A l'étage : deux chambres dont une avec cabinet de toilette et sortie sur terrasse. Dans les combles : une chambre ou bureau ou stockage. Terrasse et jardin. Garage indépendant. Idéal première acquisition ou locatif. A VISITER RAPIDEMENT !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.517387, 1.207654
Total : 132 810€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 46 950€
Valeur du bien : 126 450€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7754€/an
Fourchette totale : 530€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6359€ - 9454€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 101,43 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 622 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-14 122€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-39 188€ (-41.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,84€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 703,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 226,34€
Coût de l'assurance :11 952,90€
Taxe foncière : 775,37€/an
Soit par mois : 64,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 950 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:4 250€
    Isolation combles: 85 m² × 50€/m² = 4250€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 100€ = 300€ (murs et plafonds) + 900€ (main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Yrieix-la-Perche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 810 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 767 €
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -52 767 €
Résultat foncier Année 1 : -45 014 €(Déficit de 45 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 817 €/an
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -5 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23613.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 754 €52 771 €4 568 €-45 018 €21 400 €23 618 €23 618 €
27 909 €5 701 €4 448 €2 207 €--21 411 €
38 067 €5 577 €4 324 €2 490 €--18 921 €
48 228 €5 449 €4 195 €2 780 €--16 141 €
58 393 €5 315 €4 062 €3 077 €--13 064 €
68 561 €5 178 €3 924 €3 383 €--9 681 €
78 732 €5 035 €3 781 €3 697 €--5 984 €
88 907 €4 887 €3 633 €4 020 €--1 964 €
99 085 €4 734 €3 480 €4 351 €---
109 266 €4 575 €3 322 €4 691 €---
119 452 €4 411 €3 158 €5 040 €---
129 641 €4 242 €2 988 €5 399 €---
139 834 €4 066 €2 812 €5 768 €---
1410 030 €3 884 €2 630 €6 147 €---
1510 231 €3 695 €2 442 €6 536 €---
1610 435 €3 500 €2 246 €6 935 €---
1710 644 €3 298 €2 044 €7 346 €---
1810 857 €3 089 €1 835 €7 768 €---
1911 074 €2 872 €1 619 €8 202 €---
2011 296 €2 648 €1 394 €8 648 €---
2111 522 €2 415 €1 162 €9 106 €---
2211 752 €2 175 €922 €9 577 €---
2311 987 €1 926 €673 €10 061 €---
2412 227 €1 668 €415 €10 558 €---
2512 471 €1 402 €148 €11 070 €---
TOTAL248 352 €144 513 €66 226 €103 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-6 420 €+8 048 €
2+1 628 €0 €+1 628 €
3+1 628 €0 €+1 628 €
4+1 628 €0 €+1 628 €
5+1 628 €0 €+1 628 €
6+1 628 €0 €+1 628 €
7+1 628 €0 €+1 628 €
8+1 628 €0 €+1 628 €
9+1 628 €+716 €+912 €
10+1 628 €+1 407 €+221 €
11+1 628 €+1 512 €+116 €
12+1 628 €+1 620 €+8 €
13+1 628 €+1 730 €-102 €
14+1 628 €+1 844 €-216 €
15+1 628 €+1 961 €-333 €
16+1 628 €+2 081 €-453 €
17+1 628 €+2 204 €-576 €
18+1 628 €+2 331 €-703 €
19+1 628 €+2 461 €-833 €
20+1 628 €+2 594 €-966 €
21+1 628 €+2 732 €-1 104 €
22+1 628 €+2 873 €-1 245 €
23+1 628 €+3 018 €-1 390 €
24+1 628 €+3 168 €-1 540 €
25+1 628 €+3 321 €-1 693 €
Total+40 700 €+31 152 €+9 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →