Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleCharmes-sur-l'Herbasse (26)
Surface179m²
Coût Total236 480€
Loyer Annuel19 515€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 977,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, Balcon, calme, Non meublé

Découvrez cette superbe maison de village de 179 m², habitable immédiatement et sans aucun travaux. Nichée au cœur du bourg, elle offre un accès privilégié par une cour intérieure, garantissant calme et sécurité. L'emplacement est idéal pour les familles : les écoles maternelle et primaire sont à deux pas, tandis que les ramassages scolaires tout proches desservent rapidement Saint-Donat, Romans et Le Grand-Serre. L'espace de vie se compose d'un séjour lumineux, de trois chambres confortables et de magnifiques combles aménagés (bureau ou suite parentale). Côté pratique, vous disposez d'un balcon, d'une place de parking privée et d'une vaste cave parfaite pour vos deux-roues. Le budget chauffage (fuel) est de seulement 1200 euros/an. Une opportunité rare alliant volume et praticité : contactez-nous pour organiser votre visite ! Référence agence : 32

Ville : Charmes-sur-l'Herbasse
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26260
Coordonnées : 45.150210, 5.033370
Total : 236 480€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 47 480€
Valeur du bien : 222 480€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1626€/mois
Loyer annuel estimé : 19515€/an
Fourchette totale : 1223€ - 2163€/mois
Fourchette annuelle : 14675€ - 25950€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 455,57 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :439 547 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-264 547€ (-60.2%)
Marge achat-revente :203 067€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 221,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 991,62€
Coût de l'assurance :20 100,80€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 626,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (179 m²)
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour pour confort et normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement cosmétique nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 480 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:11 240€
    Isolation combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, plomberie et électricité)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charmes-sur-l'Herbasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 515 €/an
Calcul : 1 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 117 €
Revenus locatifs : +19 515 €
Charges déductibles : -57 117 €
Résultat foncier Année 1 : -37 602 €(Déficit de 37 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 637 €/an
Revenus locatifs : +19 515 €
Charges déductibles : -9 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16202.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 515 €57 124 €7 640 €-37 610 €21 400 €16 210 €16 210 €
219 905 €9 438 €7 434 €10 467 €--5 742 €
320 303 €9 225 €7 221 €11 078 €---
420 709 €9 004 €7 000 €11 705 €---
521 123 €8 777 €6 773 €12 347 €---
621 546 €8 541 €6 537 €13 004 €---
721 977 €8 298 €6 294 €13 678 €---
822 416 €8 047 €6 043 €14 369 €---
922 865 €7 788 €5 784 €15 077 €---
1023 322 €7 520 €5 516 €15 802 €---
1123 788 €7 243 €5 239 €16 546 €---
1224 264 €6 957 €4 953 €17 307 €---
1324 749 €6 661 €4 657 €18 088 €---
1425 244 €6 356 €4 351 €18 889 €---
1525 749 €6 040 €4 036 €19 709 €---
1626 264 €5 714 €3 710 €20 550 €---
1726 789 €5 377 €3 373 €21 413 €---
1827 325 €5 029 €3 025 €22 296 €---
1927 872 €4 669 €2 665 €23 203 €---
2028 429 €4 298 €2 294 €24 132 €---
2128 998 €3 914 €1 910 €25 084 €---
2229 578 €3 517 €1 513 €26 061 €---
2330 169 €3 107 €1 103 €27 062 €---
2430 773 €2 684 €680 €28 089 €---
2531 388 €2 246 €242 €29 142 €---
TOTAL625 061 €207 572 €109 992 €417 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 417 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 098 €-6 420 €+10 518 €
2+4 098 €0 €+4 098 €
3+4 098 €+1 601 €+2 497 €
4+4 098 €+3 511 €+587 €
5+4 098 €+3 704 €+394 €
6+4 098 €+3 901 €+197 €
7+4 098 €+4 104 €-6 €
8+4 098 €+4 311 €-213 €
9+4 098 €+4 523 €-425 €
10+4 098 €+4 741 €-643 €
11+4 098 €+4 964 €-866 €
12+4 098 €+5 192 €-1 094 €
13+4 098 €+5 427 €-1 329 €
14+4 098 €+5 667 €-1 569 €
15+4 098 €+5 913 €-1 815 €
16+4 098 €+6 165 €-2 067 €
17+4 098 €+6 424 €-2 326 €
18+4 098 €+6 689 €-2 591 €
19+4 098 €+6 961 €-2 863 €
20+4 098 €+7 239 €-3 141 €
21+4 098 €+7 525 €-3 427 €
22+4 098 €+7 818 €-3 720 €
23+4 098 €+8 119 €-4 021 €
24+4 098 €+8 427 €-4 329 €
25+4 098 €+8 743 €-4 645 €
Total+102 450 €+125 247 €+-22 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →