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Maison 9 pièces 200 m²

VilleTrégomeur (22)
Surface200
Coût Total279 100
Loyer Annuel22 665
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+255
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 200 m²

Située à Trégomeur (22590), ancien corps de ferme à rénover entièrement. La commune, au cœur de la campagne bretonne, à 7 minutes des plages de Binic et des commodités, dispose d'une école.

Cette maison traditionnelle, propose une surface habitable de 200 m² séparée en 2 habitations communicantes et répartie en 9 pièces, dont 5 chambres, 5 toilettes, 1 salles de bain et 2 salles d'eau. À rénover entièrement, elle présente un vaste potentiel d'aménagement pour en faire un lieu de vie unique. Dotée de dépendances attenantes et d'un garage, le tout s'étendant sur un terrain généreux de 2173 m², cette propriété constitue une opportunité d'investissement intéressante, notamment pour un projet de location immobilière.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 170 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Audrey CORBEL, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 528400450

Surface : 200 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Trégomeur
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22590
Coordonnées : 48.571950, -2.882589
Total : 279 100
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 95 500
Valeur du bien : 265 500
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1889€/mois
Loyer annuel estimé : 22665€/an
Fourchette totale : 1498€ - 2382€/mois
Fourchette annuelle : 17972€ - 28582€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 660,94 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 187
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-162 187 (-48.8%)
Marge achat-revente :53 087€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 363,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 444,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 815,04
Coût de l'assurance :24 421,25
Taxe foncière : 2 266,46€/an
Soit par mois : 188,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 888,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais usé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: 200 m²
Raison: État général de la plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 500(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000
    Isolation combles: 200 m² × 40€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:27 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€, 10 prises × 80€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:18 000
    Réfection plomberie: 200 m² × 90€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trégomeur (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 665 €/an
Calcul : 1 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 977 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 266 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 752
Revenus locatifs : +22 665
Charges déductibles : -107 752
Résultat foncier Année 1 : -85 087(Déficit de 85 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 687
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 252 €/an
Revenus locatifs : +22 665
Charges déductibles : -12 252
Résultat foncier Années 2+ : 10 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63687.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 665107 7619 017-85 09621 400 €63 696 €63 696 €
223 11812 0178 77411 101--52 595 €
323 58011 7658 52211 815--40 780 €
424 05211 5058 26212 547--28 233 €
524 53311 2367 99313 297--14 936 €
625 02410 9597 71514 065--872 €
725 52410 6727 42914 852---
826 03510 3767 13215 659---
926 55510 0696 82616 486---
1027 0869 7536 51017 333---
1127 6289 4266 18318 202---
1228 1819 0885 84519 092---
1328 7448 7405 49620 005---
1429 3198 3795 13620 940---
1529 9068 0074 76321 899---
1630 5047 6224 37822 882---
1731 1147 2243 98123 890---
1831 7366 8133 57024 923---
1932 3716 3893 14625 982---
2033 0185 9502 70727 068---
2133 6785 4972 25428 181---
2234 3525 0291 78629 323---
2335 0394 5451 30230 494---
2435 7404 04680231 694---
2536 4553 52928632 925---
TOTAL725 956306 398129 815419 55821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 760-6 420+11 180
2+4 7600+4 760
3+4 7600+4 760
4+4 7600+4 760
5+4 7600+4 760
6+4 7600+4 760
7+4 760+4 194+566
8+4 760+4 698+62
9+4 760+4 946-186
10+4 760+5 200-440
11+4 760+5 461-701
12+4 760+5 728-968
13+4 760+6 001-1 241
14+4 760+6 282-1 522
15+4 760+6 570-1 810
16+4 760+6 865-2 105
17+4 760+7 167-2 407
18+4 760+7 477-2 717
19+4 760+7 795-3 035
20+4 760+8 120-3 360
21+4 760+8 454-3 694
22+4 760+8 797-4 037
23+4 760+9 148-4 388
24+4 760+9 508-4 748
25+4 760+9 878-5 118
Total+119 000+125 867+-6 867
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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