Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 4 pièces 107 m²

VilleValence (82)
Surface107m²
Coût Total141 523€
Loyer Annuel12 138€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 806,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 107 m² - Maison de ville de 4 pièces principales

Maison de ville de plain pied avec jardin et beaucoup de potentiel située au centre de Valence à proximité des commerces, comprenant deux chambres, deux salles d'eau, deux WC, deux cuisines, deux salons, avec un accès à une belle terrasse. Idéal pour un premier achat ou un investisseur, plusieurs possibilités s'offrent à vous. Honoraires à charge acquéreur : 7.92% Référence annonce : 196-3525 Date de réalisation du diagnostic : 13/06/2026 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 540 € et 3 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.112865, 0.885666
Total : 141 523€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 48 280€
Valeur du bien : 134 616€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1012€/mois
Loyer annuel estimé : 12138€/an
Fourchette totale : 798€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9575€ - 15387€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,16 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 582 €
Prix d'achat :86 336 €
Décote à l'achat :-52 246€ (-37.7%)
Marge achat-revente :-2 941€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 523€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 752,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 709,97€
Coût de l'assurance :12 383,26€
Taxe foncière : 1 213,82€/an
Soit par mois : 101,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 280 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 280€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 138 €/an
Calcul : 1 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 523 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 923 €
Revenus locatifs : +12 138 €
Charges déductibles : -54 923 €
Résultat foncier Année 1 : -42 784 €(Déficit de 42 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 643 €/an
Revenus locatifs : +12 138 €
Charges déductibles : -6 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21384.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 138 €54 927 €4 938 €-42 789 €21 400 €21 389 €21 389 €
212 381 €6 518 €4 809 €5 863 €--15 526 €
312 629 €6 385 €4 676 €6 244 €--9 283 €
412 881 €6 247 €4 537 €6 635 €--2 648 €
513 139 €6 103 €4 394 €7 035 €---
613 402 €5 955 €4 246 €7 447 €---
713 670 €5 801 €4 092 €7 868 €---
813 943 €5 642 €3 933 €8 301 €---
914 222 €5 477 €3 768 €8 745 €---
1014 506 €5 306 €3 597 €9 200 €---
1114 796 €5 130 €3 420 €9 667 €---
1215 092 €4 946 €3 237 €10 146 €---
1315 394 €4 756 €3 047 €10 638 €---
1415 702 €4 560 €2 851 €11 142 €---
1516 016 €4 356 €2 647 €11 660 €---
1616 336 €4 145 €2 436 €12 192 €---
1716 663 €3 926 €2 217 €12 737 €---
1816 996 €3 700 €1 991 €13 297 €---
1917 336 €3 465 €1 756 €13 871 €---
2017 683 €3 222 €1 513 €14 461 €---
2118 037 €2 971 €1 261 €15 066 €---
2218 397 €2 710 €1 001 €15 688 €---
2318 765 €2 440 €731 €16 326 €---
2419 141 €2 160 €451 €16 981 €---
2519 524 €1 870 €161 €17 654 €---
TOTAL388 790 €162 719 €71 710 €226 072 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 549 €-6 420 €+8 969 €
2+2 549 €0 €+2 549 €
3+2 549 €0 €+2 549 €
4+2 549 €0 €+2 549 €
5+2 549 €+1 316 €+1 233 €
6+2 549 €+2 234 €+315 €
7+2 549 €+2 360 €+189 €
8+2 549 €+2 490 €+59 €
9+2 549 €+2 623 €-74 €
10+2 549 €+2 760 €-211 €
11+2 549 €+2 900 €-351 €
12+2 549 €+3 044 €-495 €
13+2 549 €+3 191 €-642 €
14+2 549 €+3 343 €-794 €
15+2 549 €+3 498 €-949 €
16+2 549 €+3 657 €-1 108 €
17+2 549 €+3 821 €-1 272 €
18+2 549 €+3 989 €-1 440 €
19+2 549 €+4 161 €-1 612 €
20+2 549 €+4 338 €-1 789 €
21+2 549 €+4 520 €-1 971 €
22+2 549 €+4 706 €-2 157 €
23+2 549 €+4 898 €-2 349 €
24+2 549 €+5 094 €-2 545 €
25+2 549 €+5 296 €-2 747 €
Total+63 725 €+67 821 €+-4 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →