Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 42 m²

VilleThiers (63)
Surface42m²
Coût Total48 600€
Loyer Annuel4 897€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Très bel appartement de type T2 avec balcon et une cave au même niveau. L'appartement est en parfait état possibilité de le vendre meublé. Chauffage gaz de ville. Pas de travaux de prévus dans la copropriété.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 60 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860.00 € et 1210.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AU16IMMO : Valerie DUBOST Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 337 626 345 00025 TTC Numéro de mandat : 950

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.856130, 3.547996
Total : 48 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Valeur du bien : 45 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 9.72€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4897€/an
Fourchette totale : 302€ - 551€/mois
Fourchette annuelle : 3629€ - 6608€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :587,42 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 671 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+20 329€ (+82.4%)
Marge achat-revente :-23 929€ (-97.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :48 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :242,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :14,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 256,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 000,53€
Coût de l'assurance :4 252,50€
Taxe foncière : 489,68€/an
Soit par mois : 40,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 408,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 296,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 897 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 48 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 490 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 2 315 €/an
Revenus locatifs : +4 897 €
Charges déductibles : -2 315 €
Résultat foncier : 2 582 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 897 €2 317 €1 657 €2 580 €---
24 995 €2 273 €1 613 €2 722 €---
35 095 €2 228 €1 568 €2 867 €---
45 197 €2 181 €1 521 €3 015 €---
55 300 €2 133 €1 473 €3 168 €---
65 406 €2 082 €1 423 €3 324 €---
75 515 €2 031 €1 371 €3 484 €---
85 625 €1 977 €1 317 €3 648 €---
95 737 €1 921 €1 261 €3 816 €---
105 852 €1 864 €1 204 €3 989 €---
115 969 €1 804 €1 144 €4 165 €---
126 089 €1 742 €1 083 €4 346 €---
136 210 €1 679 €1 019 €4 532 €---
146 335 €1 612 €953 €4 722 €---
156 461 €1 544 €884 €4 917 €---
166 590 €1 473 €813 €5 117 €---
176 722 €1 400 €740 €5 322 €---
186 857 €1 324 €664 €5 533 €---
196 994 €1 246 €586 €5 748 €---
207 134 €1 164 €505 €5 969 €---
217 276 €1 080 €420 €6 196 €---
227 422 €993 €333 €6 429 €---
237 570 €903 €243 €6 667 €---
247 722 €810 €150 €6 912 €---
257 876 €713 €54 €7 163 €---
TOTAL156 847 €40 495 €24 001 €116 352 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 028 €+774 €+254 €
2+1 028 €+816 €+212 €
3+1 028 €+860 €+168 €
4+1 028 €+905 €+123 €
5+1 028 €+950 €+78 €
6+1 028 €+997 €+31 €
7+1 028 €+1 045 €-17 €
8+1 028 €+1 094 €-66 €
9+1 028 €+1 145 €-117 €
10+1 028 €+1 197 €-169 €
11+1 028 €+1 250 €-222 €
12+1 028 €+1 304 €-276 €
13+1 028 €+1 360 €-332 €
14+1 028 €+1 417 €-389 €
15+1 028 €+1 475 €-447 €
16+1 028 €+1 535 €-507 €
17+1 028 €+1 597 €-569 €
18+1 028 €+1 660 €-632 €
19+1 028 €+1 724 €-696 €
20+1 028 €+1 791 €-763 €
21+1 028 €+1 859 €-831 €
22+1 028 €+1 929 €-901 €
23+1 028 €+2 000 €-972 €
24+1 028 €+2 074 €-1 046 €
25+1 028 €+2 149 €-1 121 €
Total+25 700 €+34 906 €+-9 206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →