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Appartement à rénover - moltifao 3 pièces 38 m2

Bien expiré
VilleMoltifao (2B)
Surface38m²
Coût Total91 650€
Loyer Annuel5 178€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 38 m², 3 pièces

Dans le joli village de Moltifao, appartement de type T3 en duplex situé au deuxième étage d'une maison de village. Il se compose : au premier niveau : d'un séjour traversant , d'une cuisine ouverte , d'une salle d'eau , et à l'étage de deux chambres . Le logement bénéficie d'un environnement calme avec une jolie vue sur le village et les montagnes. A seulement, 10 km de Ponte Leccia, ses commerces et commodités, le village de Moltifao dispose d'une école, d'un collège et d'un bureau de poste. Des travaux de rénovation sont à prévoir, vous laissant la possibilité de l'aménager à votre goût (devis travaux disponible à l'agence). Visite virtuelle sur demande. Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation.

Ville : Moltifao
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20218
Coordonnées : 42.486590, 9.080020
Total : 91 650€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 37 650€
Valeur du bien : 87 650€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5178€/an
Fourchette totale : 348€ - 535€/mois
Fourchette annuelle : 4180€ - 6415€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 473,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 482,89€
Coût de l'assurance :7 790,25€
Taxe foncière : 517,81€/an
Soit par mois : 43,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1900, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 650 €(991 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Parquet flottant: 18 m² × 75€/m² = 1350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 50€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Moltifao (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 178 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 650 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 428 €
Revenus locatifs : +5 178 €
Charges déductibles : -41 428 €
Résultat foncier Année 1 : -36 250 €(Déficit de 36 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 778 €/an
Revenus locatifs : +5 178 €
Charges déductibles : -3 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14850.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 178 €41 431 €2 952 €-36 253 €21 400 €14 853 €14 853 €
25 282 €3 702 €2 872 €1 580 €--13 273 €
35 387 €3 619 €2 790 €1 768 €--11 505 €
45 495 €3 534 €2 704 €1 961 €--9 543 €
55 605 €3 446 €2 616 €2 159 €--7 384 €
65 717 €3 355 €2 525 €2 362 €--5 022 €
75 831 €3 261 €2 431 €2 571 €--2 451 €
85 948 €3 164 €2 334 €2 784 €---
96 067 €3 063 €2 234 €3 004 €---
106 188 €2 960 €2 130 €3 229 €---
116 312 €2 853 €2 023 €3 459 €---
126 438 €2 742 €1 913 €3 696 €---
136 567 €2 628 €1 798 €3 939 €---
146 698 €2 510 €1 680 €4 189 €---
156 832 €2 388 €1 558 €4 445 €---
166 969 €2 262 €1 432 €4 707 €---
177 108 €2 132 €1 302 €4 977 €---
187 251 €1 997 €1 168 €5 253 €---
197 396 €1 858 €1 029 €5 537 €---
207 544 €1 715 €885 €5 829 €---
217 694 €1 567 €737 €6 128 €---
227 848 €1 414 €584 €6 435 €---
238 005 €1 255 €426 €6 750 €---
248 165 €1 092 €262 €7 074 €---
258 329 €923 €94 €7 406 €---
TOTAL165 857 €100 868 €42 483 €64 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 087 €-6 420 €+7 507 €
2+1 087 €0 €+1 087 €
3+1 087 €0 €+1 087 €
4+1 087 €0 €+1 087 €
5+1 087 €0 €+1 087 €
6+1 087 €0 €+1 087 €
7+1 087 €0 €+1 087 €
8+1 087 €+100 €+987 €
9+1 087 €+901 €+186 €
10+1 087 €+969 €+118 €
11+1 087 €+1 038 €+49 €
12+1 087 €+1 109 €-22 €
13+1 087 €+1 182 €-95 €
14+1 087 €+1 257 €-170 €
15+1 087 €+1 333 €-246 €
16+1 087 €+1 412 €-325 €
17+1 087 €+1 493 €-406 €
18+1 087 €+1 576 €-489 €
19+1 087 €+1 661 €-574 €
20+1 087 €+1 749 €-662 €
21+1 087 €+1 838 €-751 €
22+1 087 €+1 930 €-843 €
23+1 087 €+2 025 €-938 €
24+1 087 €+2 122 €-1 035 €
25+1 087 €+2 222 €-1 135 €
Total+27 175 €+19 497 €+7 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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