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Appartement à vendre

VilleConcarneau (29)
Surface42m²
Coût Total103 540€
Loyer Annuel7 895€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 547,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Exposition sud

Appartement T2 en centre-ville de Concarneau, à deux pas des commerces et des commodités. Situé en rez-de-chaussée d'une petite copropriété, cet appartement s'ouvre sur une petite cour intérieure, partie commune à la résidence. Depuis cet espace extérieur, vous accédez à l'appartement par une pièce de vie avec coin cuisine, véritable espace de convivialité. Sur la droite, une belle pièce lumineuse exposée sud offrant un volume modulable qui pourra, selon vos besoins, accueillir un salon cosy et un espace nuit : une pièce dédiée à la détente et au repos. L'appartement dispose également d'une salle de bains spacieuse et d'un WC indépendant. Un bien au fort potentiel, à visiter sans tarder. Je serai ravi de vous le faire découvrir. Damien PANCHAUD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 53379816 - QUIMPER.

Ville : Concarneau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29900
Coordonnées : 47.874610, -3.928320
Total : 103 540€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 33 340€
Valeur du bien : 98 340€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 15.67€/m²/mois
Fourchette : 12.75€ - 19.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7895€/an
Fourchette totale : 536€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6428€ - 9698€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 215,85 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 065 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-70 065€ (-51.9%)
Marge achat-revente :31 525€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 158,54€
Coût de l'assurance :9 059,75€
Taxe foncière : 789,53€/an
Soit par mois : 65,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 340 €(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Concarneau). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 895 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 834 €
Revenus locatifs : +7 895 €
Charges déductibles : -37 834 €
Résultat foncier Année 1 : -29 939 €(Déficit de 29 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 494 €/an
Revenus locatifs : +7 895 €
Charges déductibles : -4 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8538.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 895 €37 837 €3 345 €-29 942 €21 400 €8 542 €8 542 €
28 053 €4 407 €3 255 €3 646 €--4 895 €
38 214 €4 313 €3 161 €3 901 €--994 €
48 379 €4 217 €3 065 €4 162 €---
58 546 €4 117 €2 965 €4 429 €---
68 717 €4 014 €2 862 €4 703 €---
78 891 €3 908 €2 756 €4 984 €---
89 069 €3 798 €2 646 €5 271 €---
99 251 €3 684 €2 532 €5 566 €---
109 436 €3 567 €2 415 €5 869 €---
119 624 €3 446 €2 294 €6 179 €---
129 817 €3 320 €2 168 €6 496 €---
1310 013 €3 191 €2 039 €6 822 €---
1410 213 €3 057 €1 905 €7 156 €---
1510 418 €2 919 €1 767 €7 499 €---
1610 626 €2 776 €1 624 €7 850 €---
1710 839 €2 629 €1 477 €8 210 €---
1811 055 €2 476 €1 324 €8 579 €---
1911 276 €2 319 €1 167 €8 958 €---
2011 502 €2 156 €1 004 €9 346 €---
2111 732 €1 988 €836 €9 744 €---
2211 967 €1 814 €662 €10 152 €---
2312 206 €1 635 €483 €10 571 €---
2412 450 €1 450 €298 €11 000 €---
2512 699 €1 258 €106 €11 441 €---
TOTAL252 888 €110 297 €48 159 €142 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 658 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 658 €-6 420 €+8 078 €
2+1 658 €0 €+1 658 €
3+1 658 €0 €+1 658 €
4+1 658 €+950 €+708 €
5+1 658 €+1 329 €+329 €
6+1 658 €+1 411 €+247 €
7+1 658 €+1 495 €+163 €
8+1 658 €+1 581 €+77 €
9+1 658 €+1 670 €-12 €
10+1 658 €+1 761 €-103 €
11+1 658 €+1 854 €-196 €
12+1 658 €+1 949 €-291 €
13+1 658 €+2 047 €-389 €
14+1 658 €+2 147 €-489 €
15+1 658 €+2 250 €-592 €
16+1 658 €+2 355 €-697 €
17+1 658 €+2 463 €-805 €
18+1 658 €+2 574 €-916 €
19+1 658 €+2 687 €-1 029 €
20+1 658 €+2 804 €-1 146 €
21+1 658 €+2 923 €-1 265 €
22+1 658 €+3 046 €-1 388 €
23+1 658 €+3 171 €-1 513 €
24+1 658 €+3 300 €-1 642 €
25+1 658 €+3 432 €-1 774 €
Total+41 450 €+42 778 €+-1 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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