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Maison à vendre

VilleBlagny (08)
Surface115m²
Coût Total102 950€
Loyer Annuel9 534€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 782,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Laissez moi vous présenter cette maison mitoyenne d'un côté, idéalement située au calme à la campagne, sur la commune de Blagny. Elle se compose d'une entrée, une pièce de vie, une cuisine aménagée et équipée, un toilette séparé, un cellier. Au premier, trois chambres et une salle de bain avec toilette. Au second, deux chambres mansardées Un sous-sol composé d'un garage, une pièce chaufferie, une pièce buanderie. Un terrain arboré et clos d'une superficie de 440m2. Un budget rafraichissement est à prévoir La maison est très bien classée au niveau du DPE puisqu'elle est en D commerces et commodités à quelques minutes en voiture école primaire à deux pas Belgique à 15 minutes en voiture (Florenville)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 90 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cédric MIKULA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 493134118

Ville : Blagny
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08110
Coordonnées : 49.625441, 5.201153
Total : 102 950€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 5 750€
Valeur du bien : 95 750€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9534€/an
Fourchette totale : 616€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7390€ - 12299€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,26 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 105 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-37 105€ (-29.2%)
Marge achat-revente :24 155€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 558,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 164,96€
Coût de l'assurance :12 354,00€
Taxe foncière : 953,39€/an
Soit par mois : 79,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : peinture et mise à jour des éléments usés
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon : peinture et entretien de la cheminée
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 5 chambres : peinture et entretien du parquet
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain : remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 750 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 750€
    Isolation combles: 115 m² × 50€/m² = 5750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 534 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 950 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 786 €
Revenus locatifs : +9 534 €
Charges déductibles : -10 786 €
Résultat foncier Année 1 : -1 252 €(Déficit de 1 252 €)
Imputable sur revenu global : 1 252 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +9 534 €
Charges déductibles : -5 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 498 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 534 €10 790 €3 592 €-1 256 €1 256 €--
29 725 €4 946 €3 498 €4 779 €---
39 919 €4 849 €3 401 €5 070 €---
410 117 €4 748 €3 301 €5 369 €---
510 320 €4 644 €3 197 €5 676 €---
610 526 €4 536 €3 089 €5 990 €---
710 737 €4 424 €2 977 €6 312 €---
810 951 €4 309 €2 861 €6 643 €---
911 170 €4 189 €2 741 €6 982 €---
1011 394 €4 064 €2 617 €7 329 €---
1111 622 €3 936 €2 488 €7 686 €---
1211 854 €3 802 €2 355 €8 052 €---
1312 091 €3 664 €2 217 €8 427 €---
1412 333 €3 521 €2 074 €8 812 €---
1512 580 €3 373 €1 925 €9 207 €---
1612 831 €3 219 €1 772 €9 612 €---
1713 088 €3 060 €1 613 €10 028 €---
1813 350 €2 896 €1 448 €10 454 €---
1913 617 €2 725 €1 277 €10 892 €---
2013 889 €2 548 €1 101 €11 341 €---
2114 167 €2 365 €918 €11 802 €---
2214 450 €2 175 €728 €12 275 €---
2314 739 €1 979 €531 €12 760 €---
2415 034 €1 775 €328 €13 259 €---
2515 335 €1 565 €117 €13 770 €---
TOTAL305 373 €94 104 €52 165 €211 269 €1 256 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 377 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 002 €-377 €+2 379 €
2+2 002 €+1 434 €+568 €
3+2 002 €+1 521 €+481 €
4+2 002 €+1 611 €+391 €
5+2 002 €+1 703 €+299 €
6+2 002 €+1 797 €+205 €
7+2 002 €+1 894 €+108 €
8+2 002 €+1 993 €+9 €
9+2 002 €+2 095 €-93 €
10+2 002 €+2 199 €-197 €
11+2 002 €+2 306 €-304 €
12+2 002 €+2 416 €-414 €
13+2 002 €+2 528 €-526 €
14+2 002 €+2 644 €-642 €
15+2 002 €+2 762 €-760 €
16+2 002 €+2 884 €-882 €
17+2 002 €+3 008 €-1 006 €
18+2 002 €+3 136 €-1 134 €
19+2 002 €+3 268 €-1 266 €
20+2 002 €+3 402 €-1 400 €
21+2 002 €+3 541 €-1 539 €
22+2 002 €+3 682 €-1 680 €
23+2 002 €+3 828 €-1 826 €
24+2 002 €+3 978 €-1 976 €
25+2 002 €+4 131 €-2 129 €
Total+50 050 €+63 381 €+-13 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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