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Appartement T3 avec balcon – Résidence Parc Saint Louis

VilleMarseille 15e (13)
Surface53m²
Coût Total93 580€
Loyer Annuel7 570€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 320,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans la résidence recherchée Parc Saint Louis, découvrez cet appartement T3 lumineux au 4e étage sur 8 avec ascenseur, en excellent état (aucun travaux à prévoir).

Caractéristiques principales :

Superficie : [53 m2 ]

Balcon agréable et sans vis-à-vis

Séjour spacieux, cuisine [séparée]

2 chambres, salle d'eau , WC séparés

Appartement très bien entretenu

Informations locatives :

Loué 840 CC/mois à un locataire sérieux en place

Date de fin de bail : 01/06/2028

Charges de copropriété : 110€/mois

Taxe foncière : 1 150€/an

Idéal pour un investissement locatif stable La résidence est bien entretenue, avec ascenseur, parties communes propres, et aucun gros travaux prévus.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 700 € et 1 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.340717, 5.354270
Total : 93 580€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 17 980€
Valeur du bien : 87 980€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7570€/an
Fourchette totale : 502€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 6021€ - 9518€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 317,65 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 835 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+165€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-23 745€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 483,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 525,95€
Coût de l'assurance :7 954,30€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement d'électroménager si nécessaire et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées, propreté acceptable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres, y compris le nettoyage ou le remplacement du parquet si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques signes d'usure dans la chambre avec lit simple
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations sanitaires et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, équipements récents
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir un bon état.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu d'usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 980 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Cuisine complète: 8 m² × 1050€/m² = 8400€ (incluant électroménager et mise aux normes plomberie/électricité). Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (pose comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€. Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (mise aux normes). Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 789 €
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -23 789 €
Résultat foncier Année 1 : -16 219 €(Déficit de 16 219 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 519 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 809 €/an
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -5 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5518.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 570 €23 792 €3 023 €-16 222 €10 700 €5 522 €5 522 €
27 721 €5 730 €2 942 €1 991 €--3 530 €
37 876 €5 645 €2 857 €2 230 €--1 300 €
48 033 €5 558 €2 770 €2 475 €---
58 194 €5 468 €2 680 €2 726 €---
68 358 €5 375 €2 587 €2 983 €---
78 525 €5 279 €2 491 €3 246 €---
88 695 €5 180 €2 391 €3 516 €---
98 869 €5 077 €2 289 €3 792 €---
109 047 €4 971 €2 183 €4 076 €---
119 228 €4 861 €2 073 €4 366 €---
129 412 €4 748 €1 960 €4 664 €---
139 600 €4 631 €1 843 €4 969 €---
149 792 €4 510 €1 722 €5 282 €---
159 988 €4 385 €1 597 €5 603 €---
1610 188 €4 256 €1 468 €5 932 €---
1710 392 €4 123 €1 335 €6 269 €---
1810 600 €3 985 €1 197 €6 614 €---
1910 812 €3 843 €1 055 €6 969 €---
2011 028 €3 696 €908 €7 332 €---
2111 248 €3 544 €756 €7 705 €---
2211 473 €3 387 €599 €8 086 €---
2311 703 €3 225 €437 €8 478 €---
2411 937 €3 057 €269 €8 880 €---
2512 176 €2 884 €96 €9 292 €---
TOTAL242 465 €131 210 €43 526 €111 255 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-3 210 €+4 800 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €+352 €+1 238 €
5+1 590 €+818 €+772 €
6+1 590 €+895 €+695 €
7+1 590 €+974 €+616 €
8+1 590 €+1 055 €+535 €
9+1 590 €+1 138 €+452 €
10+1 590 €+1 223 €+367 €
11+1 590 €+1 310 €+280 €
12+1 590 €+1 399 €+191 €
13+1 590 €+1 491 €+99 €
14+1 590 €+1 585 €+5 €
15+1 590 €+1 681 €-91 €
16+1 590 €+1 780 €-190 €
17+1 590 €+1 881 €-291 €
18+1 590 €+1 984 €-394 €
19+1 590 €+2 091 €-501 €
20+1 590 €+2 200 €-610 €
21+1 590 €+2 311 €-721 €
22+1 590 €+2 426 €-836 €
23+1 590 €+2 543 €-953 €
24+1 590 €+2 664 €-1 074 €
25+1 590 €+2 787 €-1 197 €
Total+39 750 €+33 376 €+6 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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